在商品房買賣合同中，開發(fā)商負有兩項主要合同義務：一是交付房屋，二是將房屋所有權轉讓給買受人。在房屋交付引發(fā)的糾紛中，逾期交付的認定更難處理，特別是在房地產(chǎn)市場部分和階段性調價期間。商品房價格居高不下事關當事人利益。在這種情況下，開發(fā)商無視善意和傲慢，但也有不少購房者肆意拒絕和維權。

房屋交付義務的履行不能“一戰(zhàn)完成”，而是由多個階段組成，從開發(fā)商向買方發(fā)出交付通知開始，接著是買方的驗房和開發(fā)商對買方提出的質量異議的解釋，最后是實際（或擬）履行雙方交接完畢。在上述階段，不僅有開發(fā)商可以完成的內容，還有需要買方協(xié)助的部分。因此，要判斷開發(fā)商是否逾期，就要分別考察各個階段。根據(jù)交付義務的履行階段，細化相應的判斷規(guī)則，不僅可以引導買受人合理維權，而且對維護房地產(chǎn)市場的正常交易秩序具有重要意義。有鑒于此，筆者根據(jù)上述交付行為的階段，總結出此類案件的三步裁判規(guī)則，即：第一步是審查開發(fā)商是否交付了通知。

延遲交貨本質上是延遲交貨。遲延履行，是指債務已經(jīng)達到清償期限，可以履行，但由于債務人的原因不能履行的行為。構成遲延履行的，應當符合下列條件：一是債務有效；二是債務履行期屆滿，債務人可以履行，但不履行；三是債務人無正當理由不履行。因此，如果合同合法有效，判斷是否構成遲延的標準是賣方是否處于不履行狀態(tài)，不履行是否有正當理由。

如上所述，開發(fā)商交付義務的履行從交付通知開始。交房通知意在表明開發(fā)商已開始交房。送達通知是一種具有法律性質的事實行為，即無意思表示即可產(chǎn)生法律后果的法律事實。只要開發(fā)商按照債務的目的行事，與債務的內容相適應，就有其效力。它不以債務人或債權人的清償義務或接受意思表示為有效要件。根據(jù)上述遲延履行要件，開發(fā)商未在約定時間內發(fā)出交付通知的，構成逾期交付，應當承擔逾期交付的違約責任；反之，應當審查買受人拒絕時是否提出異議。

第二步：檢查買方是否提出了拒絕的具體原因。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權的轉移，除當事人另有約定外，視為交付使用。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風險，自合同確定的交付使用之日起，由買受人承擔書面交貨通知，除非法律另有規(guī)定或雙方另有約定。”。

對這篇文章給出了否定的解釋。買受人有合理理由拒絕接受的，開發(fā)商的交付義務尚未履行完畢。這顯然屬于不履行上述遲延履行要件，即構成遲延履行。根據(jù)日本民法通論，如果債務人提出的履行與合同不符，如果事后仍有履行的可能（追償?shù)目赡苄裕梢詫⑵湟暈檫t延履行原債務，并將其視為遲延履行的不規(guī)范行為。同樣的觀點也被采納。在這種情況下，盡管開發(fā)商可能構成延誤，但買方在拒絕時應給出具體理由。買受人收到開發(fā)商的交房通知后，未當場驗房，事后以房屋質量問題為由要求開發(fā)商承擔逾期交房責任的，或者未說明具體原因而拒絕驗收的，視為該房屋已交付。買受人要求開發(fā)商承擔逾期交房責任的，不予支持。相反，如果買方提出具體的拒絕理由，則應審查買方的拒絕理由是否合法。

第三步：檢查買方拒絕時給出的理由是否合理。在商品房買賣合同中，出賣人有義務對買受人提出的質量異議作出解釋。如果買受人在拒絕接受時提出具體理由，開發(fā)商認可買受人提出的質量異議，并愿意（或實際）修復后重新交付，則意味著雙方協(xié)商改變了交付時間，并認為買方有正當理由拒絕。此時，開發(fā)商有義務再次通知。通知時間晚于商品房買賣合同約定的交付時間的，視為開發(fā)商逾期。如果買方不愿意接受交貨質量，買方對交貨質量的異議取決于買方是否愿意接受質量缺陷。根據(jù)房屋是否符合交付條件的認定標準，結合商品房買賣合同范本和法律規(guī)定，商品房買賣合同中的交付條件必須同時具備以下兩項：，交付的房屋符合交付條件和標的物本身的具體規(guī)定。約定的交付條件通常包括取得建設工程竣工驗收記錄證明文件、取得房屋測繪報告、在示范文本中開通氣、水、電、路等。交貨時必須滿足上述條件。

雙方就標的物本身達成的具體協(xié)議也應在交付時提供。二是交付房屋不存在主體結構質量問題和影響合同目的實現(xiàn)的缺陷。買主買這房子作住宅用。如果缺陷足以影響目的的實現(xiàn)，則交付行為對買方而言是無意義的。

如果買方在拒收時提出的質量異議屬于上述不符合交付條件的缺陷，應視為開發(fā)商構成逾期交付；否則，應視為開發(fā)商不構成逾期交付。你知道嗎