開發商一房兩賣如何處理？

1。出賣人先后與兩個不同的買受人簽訂合同后，對后一個買受人履行了合同義務，辦理了房地產轉讓登記手續。在這種情況下，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實際取得了房屋所有權，因為合同履行后成立的合同。此時，前、后兩位買受人所享有的債權性質不同：后一位買受人是房屋的所有權人，因為他的債權已經得到滿足，所以他所享有的是房屋所有權所產生的物權債權。原買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權。債權請求權是對出賣人的一種付款請求權，特別是受償權。對銷售標的不具有直接控制和排他性影響。即使銷售標的物已經被占有，由于房屋所有權已經登記轉讓給后來的買受人，房屋的占有也失去了法律依據，構成無權占有，應當承擔返還房屋的義務。根據合同第一百一十條第一款規定，出賣人不履行非貨幣義務或者履行非貨幣義務不符合合同約定的，買受人在法律上或者事實上不履行的，不要求履行。出賣人違反該義務的，應當承擔相應的法律后果。也就是說，合同標的物已經歸他人所有，實際履行已經不可能。在這種情況下，不存在強制實際履行的問題。這時，合同上的債務就變成了損害賠償的債務。出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產權過戶登記后，出賣人與后買受人就同一房屋訂立買賣合同。

此時，由于房屋產權已經轉移，出賣人不再是房屋的所有權人。賣家就是別人賣的東西?！逗贤ā返谝话偃l第一款規定：“出賣的標的物屬于出賣人或者出賣人有權處分”，不屬于出賣人、出賣人無權處分的標的物，不構成買賣合同的標的物。關于無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：“無處分權人處分他人財產，無處分權人經債權人承認或者訂立合同后取得處分權的，合同應有效。這兩項交易的過戶登記尚未完成。

兩次交易未辦理過戶登記的，房屋所有權仍由出賣人享有，兩次交易的買受人不取得房屋所有權。原則上，買受人只能通過債權保護的方式來保護自己的權益。連續買賣合同產生的雙重債權是平等的，沒有等級關系，因此前買受人和后買受人都必須隨時要求出賣人履行債務。買賣合同中買受人的一項權利也是履行的重要內容，即行使請求房屋所有權轉移登記的權利。在兩債權實現構成競爭關系的前提下，先取得登記申請權的債權具有優先效力。因此，就兩個合同的履行而言，首先應當按照登記請求的先后順序確定最先行使登記請求權的買受人的優先權。同時，買受人行使登記請求權的優先順序，應當按照約定的履行期間的先后順序確定；一份合同約定了履行期間，另一份合同未約定履行期間的，買受人優先行使登記請求權登記申請的期限予以確認；沒有履行期限的，原則上兩個合同的買受人自合同成立之日起有權申請登記。但是，訂立優先合同的買受人有權提前申請登記，優先合同受訂立順序的保護。但這種保護并不是確認原買受人擁有房屋所有權，而是保護原買受人優先行使登記請求權。登記機關應當優先受理原買受人的登記申請，法院可以判決強制出賣人履行原合同，并督促其及時辦理登記手續。從民事責任的角度看，任何買受人都有權要求房地產開發商履行合同，交付房屋。從公平合理的角度看，房地產開發商應當向第一買受人履行交付義務，并向其他買受人承擔相應的違約責任。具體來說，根據司法解釋第八條、第九條規定，未取得房屋的購房人可以要求房地產開發商解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求房地產開發商承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任。（2） 根據《合同法》規定，有解除權的買受人可以自知道或者應當知道一房二次銷售情況之日起一年內，請求法院或者仲裁機構解除合同，并要求房地產開發商承擔返還已付房屋的責任購買價款和利息，賠償損失，賠付損失，賠償損失，承擔不超過購買價款一倍的賠償責任。（3） 對于無效合同當事人，無效合同的善意買受人可以請求法院或者仲裁機構宣告合同無效，并根據司法解釋第九條的規定，要求房地產開發商返還已付的購房價款和利息，賠償損失，并承擔不超過已付貨款兩倍的賠償責任。第一種情況：根據司法解釋第七條的規定，在房屋補償安置協議中，拆遷人以特定地點、用途的房屋明確補償安置被拆遷人的，被拆遷人享有優先權，即使后來的購房人已經取得房屋并辦理了登記手續，他仍然可以在買賣合同無效后提出索賠，要求取消房屋權屬登記，并要求房地產開發商交付房屋。

被拆遷人不主張上述權利的，可以要求房地產開發商解除合同，退還已付購房款和利息，賠償損失，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第二種情況：售后合同中存在惡意串通。根據合同法第十條、合同法和司法解釋的規定，善意買受人可以主張惡意串通合同無效。即使惡意串通已取得房屋并辦理了登記手續，善意買受人仍可以主張合同無效，請求撤銷房地產權屬登記，并要求房地產開發商交付房屋。

善意買受人不主張上述權利的，可以要求房地產開發商解除合同，退還已付購房款和利息，賠償損失，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。此外，根據《民法通則》第六十一條第二款規定，“雙方惡意串通，有損害國家、集體或者第三人利益的民事行為的，應當追回雙方取得的財產，返還國家、集體或者第三人因此，房地產開發商與購房者惡意串通，也可能承擔收回收入的法律后果，即雙方因惡意串通而取得的財產應歸國家或集體所有。根據建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第三十九條規定，房地產開發商銷售兩套住房，應當給予警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下的罰款。從刑事責任的角度看，房地產開發商銷售一房二房主觀上具有欺詐的意圖，可能會造成共同犯罪