如何防范商品房虛假廣告：目前一些開發(fā)商的宣傳不實，不少購房者首先從廣告中了解到房屋的大致情況。但你不能把廣告等同于商品房合同。如果你關心廣告和開發(fā)商的口頭承諾，也就是說你對廣告的某個方面感興趣，你必須在合同的補充協(xié)議中注明，任何違約行為都應該在協(xié)議中設定賠償條款。如果是現房，可以通過實地調查來鑒定房屋的真?zhèn)巍?/P>

如何審核房地產開發(fā)商資質：房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房應持“一證”、“五證”。“一證”和“五證”是什么。“五證”是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。因此，購房者在購房前，應向房地產開發(fā)商或相關部門了解上述情況，或要求開發(fā)商出示相關證明。“五證”的目的是什么。我國《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或者集體所有，只有國有土地使用權才能轉讓。集體土地使用權只有通過國家征收成為國有土地使用權，才能取得房產證。房屋可以正常轉讓、抵押、出租。取得國有土地使用權，必須向國家繳納土地出讓金。開發(fā)商往往因資金不足等原因無法獲得土地使用權。《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是建設單位使用土地和建設工程的法律文件。沒有這“兩證”，就屬于違法用地，其工程建筑屬于違法建筑，因此不可能取得房地產權證（房地產證）。《建設工程開工許可證》是建設單位進行工程建設的合法憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。未取得施工許可證的建設項目，屬于違法建設，不受法律保護。《商品房銷售（預售）許可證》是商品房銷售或者預售的憑證。沒有這個證明，房子就不能出售或預售。購房者應結合“五證”進行核對，以確保萬無一失。“商品房五證”中最重要的是“商品房銷售五證”。

購房者在審核“五證”時，要注意“五證”的用地單位、建設單位和銷售單位是否與實際銷售單位一致，用地范圍和銷售范圍是否包括您購買的房屋。目前，部分開發(fā)商正在辦理臨時用地許可證，這意味著開發(fā)商尚未繳納全部土地出讓金。在《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，只包括規(guī)劃項目中的部分建筑甚至一棟建筑的部分樓層。因此，購房者應重點考察所購房屋是否在預售或銷售范圍內。許可證上與買方簽訂合同的賣方名稱是否一致。應核對“五證”原件，以防開發(fā)商利用復印件欺騙購房者。

如果商品房設定了其他權利，會產生什么后果：在購房前，我們應該知道開發(fā)商預售的商品房或現有住房是否設定了其他權利，比如是否設定了抵押權。因為商品房的其他權利主要是指抵押權。開發(fā)商不履行債務人義務的，抵押權人行使抵押權，抵押權人有權請求人民法院拍賣、變賣抵押物。一旦抵押商品房在購買過程中發(fā)生糾紛，將給購房者帶來極大的麻煩。抵押商品房最好不要買。如果您購買的商品房是否抵押不明確，開發(fā)商保證商品房不抵押的，應在合同補充協(xié)議中注明。

“兩本書”有助于了解房屋是否通過驗收

如何理解房屋是否通過驗收：如果你買的是現房，在簽訂合同前就應該知道房屋是否通過驗收，你可以要求開發(fā)商提供相關的驗收證書。開發(fā)商銷售住宅用房，交付房屋時還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發(fā)商對所售商品房承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房買賣合同的補充協(xié)議。房地產開發(fā)商應當按照《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。商品房銷售后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應當在住宅質量保證書中明確注明委托單位。

《住宅使用說明書》應說明住宅建筑各部位（構件）的結構、性能、類型、性能及標準，并提出注意事項。《住宅質量保證》應包括以下內容：工程質量監(jiān)督部門核定的質量等級；基礎和主體結構應在合理使用年限內進行保修；在正常情況下，各部分的保修內容和保修期限；是，屋面防水3年；墻面、廚衛(wèi)地面、地下室及管道滲漏，墻面及頂棚抹灰脫落，地板空鼓開裂，大面積起砂，門窗翹曲，五金損壞，衛(wèi)生潔具1年；采暖系統(tǒng)及設備1個采暖期；燈具、電器開關6個月；管道堵塞2個月；其他零部件的保修期由商品房買賣合同約定或由房地產開發(fā)商和用戶約定。《住宅用戶手冊》一般包括以下內容：委托監(jiān)理的開發(fā)單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位；結構型式；裝飾裝修注意事項；給排水、電、氣、熱、通信、消防等設施配置說明；設備設施安裝預留位置說明及安裝注意事項；門窗類型、使用注意事項；補償點荷載；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等注意事項；其他注意事項。

為什么開發(fā)商必須提供正式的合同文本和銷售發(fā)票：正式的商品房銷售合同和商品房銷售發(fā)票是您辦理房產證時必須提供給房產管理部門的，也是您辦理房產證時我市房產管理部門的要求辦理商品房權屬登記，核發(fā)房屋證書。因此，作為購房者，要注意房地產開發(fā)商提供的合同文本是否是吉林省建設廳、吉林省工商行政管理局監(jiān)管的正式合同文本。正式文本未涉及的問題，可以在補充協(xié)議中注明。特別是房地產開發(fā)商應向您開具由稅務部門印制的正規(guī)商品房銷售發(fā)票，而不是普通收據。你知道嗎