第四十三條規定，“需要使用建設用地的單位和個人，必須依法申請使用國有土地；但是，不得將本集體經濟組織的農民集體所有的土地用于開辦鄉鎮企業和村民建房依法批準的，或者依法批準使用農民集體所有的土地建設鄉（鎮）、村公共設施和公益事業的。前款所稱國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原農民集體所有的土地。”《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權，除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業外，不得轉讓、轉讓、出租用于非農業建設，其土地使用權因破產、兼并等情形依法轉讓的，“根據我國現行法律，農村集體土地的建設和使用在法律上只有四種條件：一是村民建房用地，是農村公共設施公益性建設用地，

三是在農村設立的村辦企業或合資企業，

四是依法抵押農村集體土地使用權它的土地很多。第三十四條規定：“下列財產可以抵押：（五）抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂的土地使用權”；第三十六條規定：“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物抵押的，其占用的土地使用權同時抵押。”第三十七條規定：“下列財產不得抵押：（二）耕地、耕地、私有地、私有山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外。”，除上述情形外，以任何形式將集體土地作為建設用地都是違法的。根據上述規定，依法可以用于商品房開發建設的土地只能是國有土地，集體土地在商品房開發建設前必須作為國有土地征收。未經征收在集體土地上開發建設商品房屬于違法行為。即使該項目有規劃許可證，也不能改變其違法性質。只能說明頒發規劃許可證的行政機關的具體行政行為也是違法的。村民所建住宅樓的土地使用權和宅基地使用權都歸集體所有，房屋性質與宅基地上的房屋相同。村民蓋的居民樓不是商品房。它們不能像商品房一樣自由轉讓。只能在集體經濟組織成員之間轉移。《土地管理法》第十一條規定：“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記發證，確認建設用地使用權。”，村民住宅建設用地使用權證由縣級人民政府核發，鄉鎮政府無權核發建設用地使用權證。第三十條規定“房屋依法建設、拆遷等事實行為造成物權成立或者消滅的，自該行為本身實現時發生效力”，根據規定，非法使用集體土地建造的房屋屬于違法建設，產權不受侵犯根據施工情況獲得。依法建設的村民住房雖然可以依法取得建設的產權，但不能轉讓給非集體經濟組織成員。所謂“小產權”、“鄉鎮產權”，實際上是指購房者無法取得產權，非集體經濟組織成員根本無法取得房屋的合法產權。《物權法》第153條規定，“取得，宅基地使用權的行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“在符合規劃的前提下，建設用地使用權歸集體所有農民在村、集鎮、建制鎮可以依法轉讓”，上述規定表明，農民集體所有的建設用地使用權的轉讓，必須在土地管理法等法律法規允許的范圍內進行，否則是違法的。基于“小產權”、“農村產權”的違法性或房屋本身轉讓的違法性，買賣雙方簽訂的合同無效。雙方應歸還財產。有過錯的一方應當賠償無過錯方的損失。雙方都有過錯的，應當按照各自的過錯程度承擔責任。

小產權房沒有國家頒發的房產證，所以在銷售上有一定的限制。而在小產權房買賣過程中也存在很多風險。因為法律不保護小產權房，對當事人非常不利。你知道嗎