1。買房時，哪些項目不計入商品房建筑面積？

未列入商品房建筑面積的項目包括以下部分：1。（二）層高在2.2米以下的房屋和凈高在2.05米以下的地下室、半地下室。無頂蓋、無柱式雨篷、連拱廊和過街建筑的房屋之間的過街部分；3；3。房屋墻上的構件、附件、藝術裝飾、檐口、半柱、樁、腳、臺階等。建筑物內的操作平臺、上料平臺以及利用建筑物空間布置的箱體、罐體等平臺。屋頂上的懸挑平臺、屋頂、游泳池。其他結構，如獨立煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。購買手續不全的商品房有哪些風險？

購買手續不全的商品房可能會帶來以下隱患。1無法確定取得權屬證書的期限。為取得權屬證書，需額外繳納土地出讓金等費用。只能取得使用權，不能取得所有權證書，不能上市交易。政府可以將其作為違法建筑強制拆除。房子的“完全產權”和“部分產權”有什么區別？

根據相關政策，完全產權是指以市場價格和成本價購買的房屋，買方擁有全部產權。經濟適用房也屬于所有產權。部分產權是指職工按標準價格購買的公共住房。在國家規定的居住區內，職工按標準價購房后，只擁有部分產權，可以繼承和出售。但出售時，原產權單位有優先購買權。賣房收入扣除相關稅費后，按個人和單位產權比例分配。

目前，建議“部分產權”房屋的業主盡快補足成本價，改為“完全產權”。

4。簽訂購房合同后，能不能因為價格變動而食言？商品房也是一種商品。合同簽訂后，買賣雙方沒有約定的、合法的退房理由。任何一方違反本合同的，應向守約方承擔違約責任。

5。為什么一些商品房買賣合同需要簽訂補充協議？

補充協議是買賣雙方采用商品房買賣合同模式簽訂合同時，對雙方當事人關心的條款進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或約定。補充協議內容與主合同不一致的，以補充協議內容為準。

補充協議一般包括以下內容：1。2對于裝修標準，特別是精裝修的房子，開發商在合同中使用的詞語通常是“高檔、進口或同檔次”。這種協議并不明確。雙方可在補充協議中約定具體裝修材料的品牌、規格、型號、顏色等具體內容。三。付款方式的改變，不少購房者在購房付款方式上選擇了銀行按揭。購房者在簽訂商品房買賣合同時，已經支付了購房首付款。如果銀行貸款不能獲得批準，應在補充協議中規定其他處理方法。4辦理權屬證書的期限、違約責任和違約責任的計算方法。5保修維護責任：房屋交付使用時，配套設施設備產品已安裝完畢，保修期已過幾個月。保修期的起始日期和維修期限應與開發商商定。6不可抗力，應當明確不可抗力的范圍是法律規定的自然災害的范圍。7廣告宣傳內容。對影響買方采購要求的廣告或承諾內容，應以補充協議的形式在合同中予以確定，并明確約定違約責任。

6。如果押金不退，優惠不兌現，怎么解決？

如果開發商承諾的優惠反映在雙方簽訂的合同中，或者您有其他證據證明開發商有此優惠承諾，那么開發商有義務履行合同。如果開發商不到場，你可以向房地產所在地法院起訴，要求你的權利。如果開發商的優惠承諾只是口頭承諾，維權就更麻煩了，因為必須有證據證明開發商當時有這樣的承諾。

7。如果房產沒有驗收證明，業主該怎么辦？

交付任何房地產時，將接受對房地產質量和其他方面的檢查。房屋竣工驗收不合格，不符合合同約定的，業主有權拒收。開發商自約定的交房日期起承擔逾期交房責任，并使房屋達到驗收標準。業主交房時必須核實開發商的驗收證明。

8。施工方的過錯和設施損壞誰來負責？

施工方應負責。如果業主選擇的施工方沒有相應資質，業主也應承擔選擇不當的責任。所以在房屋裝修前，首先要檢查施工方是否具有相應的資質，是否有相應的經濟實力，是否是真正的誠信單位。只有三者都能達標，我們才能放心地把自己的房子交給對方裝修，才能保證自己的權益不受損害。開發商延遲交房如何維權？

根據國家法律及相關法律規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后三個月內未履行的，一方要求解除合同的，應予支持，除非雙方另有約定。逾期交貨可按規定提前催交。如果合同仍未履行，可以要求開發商解除合同，退還首付款和定金，并要求開發商按合同約定承擔違約責任。

10，小區吵，物業爛，怎么辦？

取決于噪音的來源、不同的情況、不同的處理方式。如果是工廠生產施工現場的噪音，你應該向環保局投訴；如果是晚上燒烤攤的噪音，你應該向城管投訴；如果是道路交通的噪音，如果是小區業主的噪音，如果協商不成，你應該向法院起訴；如果是道路交通噪音，屬于市民生活質量問題，建議向報社或市長熱線舉報。

11。業主如何解決小區違章建筑問題？

違法建筑屬于城市管理和執法范圍。對于小區內業主自行修建的違章建筑。物業管理只能勸阻，不能采取強制措施。建議向城管投訴，要求城管給予書面答復。如果是開發商違法建設，也有不符合規劃的整改程序。然后向城管投訴，要求城管給予書面答復。只有這樣，才能確保我們的權益不受損害。

12。在保修期內，開發商原來出售的房子是精裝修房。如果廚房、衛生間的防水層損壞漏水，該怎么辦？

一般來說，開發商應該負責。因使用不當造成的損壞應由行為人修理。

13。在保修期內，開發商原來出售的房子是一套毛坯房。如果廚房、衛生間的防水層損壞漏水，該怎么辦？

①業主在收房時親自確認24小時閉水試驗的，由業主負責；

②業主（或其委托人）未確認的，開發商僅持有竣工驗收證書（現為竣工驗收記錄表），但如果開發商和開發商