如何賠償房東在買賣房屋時單方違約

可以按照合同約定的違約金數額進行賠償。

月底，小王在中介看中了一套校園洋房，交了定金，并與業主簽訂了銷售合同。沒想到，就在“五一”過后，小王找到賣房人，想辦理相關手續時，賣房人卻以夫妻未達成賣房協議為由毀約。他寧愿交雙倍定金也不愿履行合同，鑒于近期二手房賣家違約案件頻發，法律專家表示，看到房價上漲后，賣家拒絕出售房屋，屬于民事違約。按照規定，他們要承擔三種違約后果：一是繼續履行合同；二是采取補救措施；三是賠償損失。這三個默認結果由買方選擇。因此，買受人可以選擇不加倍返還出賣人的定金，或者要求對方繼續履行合同。目前，房價快速上漲，買賣雙方反悔導致的二手房交易違約率飆升。大多數賣家不愿意“按合同辦事”，寧愿主動違約，甚至支付雙倍違約金。

最近，本市各區法院受理了多起房屋買賣合同糾紛。一些購房者在售房過程中被“腰斬”，投訴不斷，不得不尋求法律幫助。據奇帆律師事務所主任蔣凡凡介紹，僅今年4月，奇帆律師事務所就接到了3起此類糾紛案件。今年以來，他們共受理此類糾紛案件30件，其中8件已正式代理訴訟。今年2月，余某通過房地產咨詢機構與黃某簽訂了《房屋轉讓合同》。于某向黃某購買了一所名校的學區房，面積86.38平方米，房價65萬元，并約定了付款條件、定金和違約責任。根據合同約定，余某先向黃某支付了2萬元定金，并在合同中詳細約定了如何辦理房產過戶和支付房價。

然而，當黃某的孩子得知此事后，他們認為黃某不了解樓市價格，把房子“賤賣”了。他們找到一家房地產評估機構，得出的結論是，該房地產的市場價值約為85萬元。于是，黃某與余某交涉，希望變更原合同，按照評估價進行房地產交易。余某認為，他們原來協商的價格是當時的市場價格，并簽訂了法律協議。黃光裕的要求既不合理也不合法，因此拒絕了黃光裕的提議。黃某提出，如果不改變原協議，他將拒絕履行合同，寧愿雙倍支付定金。俞正聲說，即使拿到雙倍的定金補償，也無法彌補損失，因為兩個多月來市場價格大幅上漲。與黃某簽訂協議后，他沒有外出選房。無論是同意黃某的建議，還是外出選房，都會給自己造成一定的損失，所以他希望黃某履行原來的協議。但黃強不同意。經過一段時間的協商，余某無奈接受了雙倍定金的賠償。

趙先生的經歷與余先生相同。2009年8月，趙先生帶著妻子看房。房子的主人是一對夫婦。他們多次聯系，一致認為房價是70萬元。在簽訂房屋轉讓協議時，雙方特別明確了違約責任，“違約方應支付定金的兩倍”。因為房子登記在夫妻名下，房主不僅簽了自己的名字，還簽了妻子的名字。簽訂協議沒多久，趙先生就接到小馬的電話，說房子不賣了，因為妻子不同意，法律規定重大經濟活動不適用代理。不管趙先生怎么辯解，小馬都堅持房子不賣。小馬說，妻子在賣房過程中不同意賣房。當時賣房子的時候，趙先生的妻子在房間里，和妻子爭搶幾件舊家具。他妻子不知道她要賣房子。趙先生認為，如果小馬的妻子不同意賣房子，應該在當時提出，而違約的理由太牽強。趙先生說，賣家每兩千平方米不應退還定金。分析人士認為，房價上漲是原因之一，而業主心理預期的上升也是賣房者違約的重要原因。

哈爾濱某房產中介經理丁女士認為，由于房價上漲過快，一些賣家寧愿主動賠償雙倍定金，也不愿毀約，以使自己的房子以最高價出售，這在以往的房地產交易中是前所未有的。而不少買家為了避免官司的麻煩，也勉強接受了賣家的要求，接受雙倍返還定金。有多年房地產糾紛審理經驗的法院民事庭孫法官解釋說，買受人有權要求出賣人繼續履行合同。根據合同法規定，出賣人應當承擔三種違約后果：一是繼續履行合同；二是采取補救措施；三是賠償損失。由此可見，違約的第一個結果就是繼續履行合同。這三種違約結果由買方選擇。因此，買受人不能雙倍返還出賣人的定金，而是要求對方繼續履行合同。然而，違約后果的承擔方式不是違約方的選擇，而是“受害人”的選擇。違約背后有很多“借口”。

孫法官表示，在訴訟中，賣方不會承認違約是由于房價上漲所致，而是挑出了買方的過錯，比如買方沒有按時支付首付款，然后又稱其配偶不知道出售事宜。孫立軍說，這些“借口”是否能導致合同無效，要看具體情況。一、買方違約在先，對于那些指控買方未按時支付首付款和其他違約行為的人，法官應首先核實，然后衡量這種違約行為是否會導致賣方違約。如果買受人只遲交一兩天房價款，只是一點瑕疵，這還不足以讓出賣人拒絕履行合同。但恰恰相反，如果買方確實延遲付款超過10天，可能給賣方造成重大損失，賣方的違約行為是可以理解的。在此提醒購房者注意及時履行合同，并在與對方協商過程中留下錄音證據。借口二配偶不知道房子出售的事許多房子屬于這個家庭。如果夫妻一方不知道房屋出售的情況，可能會導致合同無效，因此出賣人更多的是以此為借口毀約。庭審中，法官會要求賣主提供其配偶不知道的證據，并詢問賣主為何沒有將出售的情況告訴其配偶。此外，買受人還可以在驗房或簽訂合同時提供出賣人配偶在場的證據，包括證人證言、錄音錄像等，這樣法院就可以了解真實情況，做出判決。如果因配偶不知情導致合同無效，買受人也可以向出賣人追償相應的損失。法官建議規避風險針對目前二手房買賣糾紛成倍增加的現狀，孫法官建議購房者應從六個方面保護自己，規避風險：與二手房業主簽訂購房合同時，購房者應提前考慮房價上漲等因素帶來的潛在風險，約定違約責任，并在可以辦理過戶手續時進行處理，盡快避免對方回頭。

--購房者在購房前，應充分了解房屋買賣所需的各種手續。最好選擇專業人士提供法律咨詢，然后認真簽訂合同。

--購房人在簽訂購房合同時，應當要求對方提供其有權處分已售出房屋的證明或者夫妻雙方同意的證明