目前中國住房信貸存在哪些風險？

2017年，隨著房地產調控政策的進一步落實和部分城市調控政策的加大，國內多家媒體歡呼雀躍。國內這一輪房地產調控取得了初步成效，因為很多城市的住房銷售出現了明顯下降，甚至在一些城市，住房銷售也出現了大幅下降。然而，房屋銷售的大幅下滑是否意味著房地產調控取得了顯著成效，可能是一種假象。由于政府已采取措施降低房屋融資的杠桿率，房屋銷售量急劇下降。第一個原因是，2016年，中國大多數城市的住房銷售達到歷史最高紀錄。只要這一銷售記錄難以為繼，沒有調控，樓市銷量就會下降，而調控的下降是必然的，或者政策的出臺降低了購房的融資杠桿，也會減少樓市的過度銷售。其次，根據消費品市場的一般規律，如果市場上的產品銷量大幅下降，價格也會下降。然而，在市場史上最嚴厲的調控政策出臺后，不少城市的房屋成交量大幅下降，但房價卻沒有下降。部分城市的房價也出現了小幅下降，甚至在部分城市房地產銷售銳減的同時，房價仍在上漲，但漲幅比過去房價瘋狂時要小。

這種情況也意味著中國樓市仍以投資投機為主。作為一個投資炒作的樓市，其特點是房價的漲跌不取決于實際市場產品的供求關系，還取決于投資者的市場預期。只要價格上漲，投資者就不愿意離開。只要房價繼續下跌，市場預期發生變化，投資者就會離開或退出市場。也就是說，在目前的中國房地產市場上，即使房屋銷售出現下滑，甚至銷售出現大幅下滑，只要投資市場預期房價上漲，他們也不會降價退市，而是牢牢地持有房屋。而房價不跌，投資者不愿意退市。因此，擠出國內房地產市場泡沫只是空談。目前，中國房地產市場的巨大泡沫并未被擠出。抑制資產泡沫是不可能的。使住房回歸住房的功能是不可能的。

正是因為中國房地產市場的現狀，最近一份研究報告指出，近年來，中國住房貸款余額持續高速增長，從2011年6月的6.8萬億增長到2016年6月的16.6萬億。盡管我國住房貸款家庭數量眾多，但2013年住房貸款家庭比2011年增長23.1%，2015年住房貸款家庭比2013年增長12.8%，2013年末住房貸款余額比2011年增長37.3%，2015年末住房貸款余額比2011年末增長44.7%在2013年。然而，近年來，銀行住房抵押貸款的快速增長主要是在業主手中。這些中高收入人群不僅持有絕大多數的住房抵押貸款，而且還具有比低收入人群更強的還貸能力，因此目前銀行住房抵押貸款的狀況并不好，住房抵押貸款的風險也不高。例如，如果最高和最低收入家庭的比例為0.7%，那么最高和最低收入家庭的比例為1.5%。報告指出，2013年至2015年，住房貸款家庭平均住房貸款余額加速增長主要表現在三個方面：一是新購住房價格快速上漲；二是新購住房杠桿率快速上升，即：，每套新購住房貸款比例提高；三是原貸款家庭再融資購房。我們認為，普通戶貸款余額加速增長主要是原貸款戶再融資所致。也就是說，按照報告的邏輯，近年來，在銀行信貸快速增長的推動下，我國一些城市的房價瘋狂上漲，而這種住房按揭貸款過快增長的絕大多數是國內中高收入居民獲得的。對于中國的這些高收入居民來說，他們不僅擁有住房，而且擁有比低收入居民更好的金融資產和工資收入。他們有很強的償債能力。因此，抵押貸款的過度增長對當前中國銀行體系來說并不是一個高風險。市場不必對此過于擔心。這些住房按揭貸款的風險主要是低收入家庭，占7.8%。可見，這份報告似乎有調查、有樣本、有數據，具有很強的經濟邏輯性。也就是說，目前我國居民住房抵押貸款存在一定的風險，但所占比例小且不高。因此，我們不必過于擔心當前我國住房抵押貸款的信用風險。但事實上，為什么報告會得出這些結論？中央政府應該警惕中國的資產泡沫，抑制中國的房地產泡沫？其實，這份報告的核心是假設當前樓市價格只漲不跌，頂多是保持價格穩定。

可以說，在一個以投機為主的樓市中，只要房價上漲的預期不改變，只要房價不下跌，銀行的住房按揭貸款就不會有太大的風險，在這個時候，銀行也會把住房按揭貸款視為優質資產。在最近的2014-2016年，為什么持有住房的居民或住房投資者會涌入房地產市場，為什么國內銀行愿意將70%的銀行貸款通過住房抵押貸款注入房地產市場，問題的關鍵在于假設中國房地產市場的價格只會上漲而不會下跌。只要房價下跌，高收入住房按揭貸款和低收入住房按揭貸款都存在巨大風險。

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