1。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求減少違約金的，違約金數(shù)額在超過造成損失的30%的基礎(chǔ)上適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金數(shù)額的，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)增加，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約造成的損失確定。”根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司逾期交付造成的損失高于合同約定的違約金的，買受人可以請求人民法院適當(dāng)增加，根據(jù)實(shí)際損失確定違約金，并要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。影響開發(fā)商不斷降低逾期交付違約金比例的因素很多。一般來說，開發(fā)商有一個項目時間表。影響項目進(jìn)度的因素很多，比如天氣、資金等，一旦項目進(jìn)度不能按時推進(jìn)，逾期交房的可能性增加，開發(fā)商勢必會降低逾期交房違約金的比例，將自身損失降到最低。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條未規(guī)定違約金、賠償金的計算方法。違約金或賠償金的數(shù)額可參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，逾期貸款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款計收利息標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者在逾期交付使用期間由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。

合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息計收標(biāo)準(zhǔn)計算。總之，就合同的一般履行而言，應(yīng)為萬分之三至萬分之五。此外，購房者通常需要支付利息，部分房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者約定，逾期交房的違約金從應(yīng)交房后第二天起至實(shí)際交房日止，按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。事實(shí)上，當(dāng)糾紛發(fā)生時，購房者的錢早已被開發(fā)商占用。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商不僅要支付違約金，還應(yīng)多支付返還定金。

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