【案例簡介】

2011年3月初，李先生到某房地產開發公司營銷中心，銷售人員向他介紹了該樓盤的優勢，重點介紹了12樓以上的兩棟樓是湖景房，并向李先生出示了傳單和室內平面圖。經過反復權衡，李先生于同年3月7日與某房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定李先生購買2號樓2單元16b室。房屋總價101.2萬元，首付30336萬元，維修基金10012萬元，交房日期為2011年8月底。在交房日期結束時，李某去取房時發現，他買的兩棟房子前面蓋了一棟31層高的樓房，完全擋住了湖景。為此，李某拒絕收房，雙方發生爭執。2012年10月22日，人民法院作出民事判決。判決如下：1。解除李某與某房地產開發公司簽訂的《商品房買賣合同》。房地產開發公司應當退還李某支付的首付款303.36萬元和住房維修基金100.12萬元。房地產開發公司應當賠償經濟損失1006.26萬元。

[法律解釋]

對于房地產開發商是否應當按照公示承諾承擔合同責任，首先要分析約定責任和法律責任。開發商應當在合同約定了公示承諾的前提下承擔約定的責任；但當合同約定了公示中的多項承諾沒有約定時，開發商的公示是合同條款還是不可分割的一部分至關重要。根據合同法原則，如果是要約，廣告內容應當是合同不可分割的一部分，對開發商具有約束力；如果是要約邀請，廣告內容與合同不具有同等約束力，買受人只能尋求其他救濟。

一般廣告只是邀請函，不是要約。如果開發商廣告中的承諾，如裝修、社區配套設施、房屋設計的說明和承諾，符合上述要約特征的，開發商的虛假宣傳行為構成違約，并應按合同約定承擔違約責任。有合同違約金的，應當支付違約金；購房有損失的，應當賠償損失；虛假宣傳與實際交付房屋不一致，從根本上影響房屋使用的，那么開發商在此構成根本違約，買受人有權根據合同法的有關規定要求解除合同，要求開發商返還購房款和利息，并賠償損失。

如果開發商對房屋的虛假宣傳不構成要約，開發商仍無法擺脫虛假宣傳行為的民事責任，即法律民事責任。根據《合同法》規定，“一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方違背真實意思訂立合同的，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。當事人請求變更的，法院或者仲裁機構不得撤銷。”購房者與開發商簽訂購房合同是因為開發商的虛假宣傳，開發商肯定構成欺詐。對此，購房者有兩種選擇：一種是起訴或提起仲裁，要求解除購房合同；另一種是起訴或仲裁，要求變更合同內容，如根據虛假宣傳內容與實際情況不一致，要求降低合同價格房子的實際交付。

基于以上分析，我們可以得出一個結論：只要能證明開發商有虛假宣傳，購房者就能找到解決問題的辦法，而開發商作為其虛假宣傳的弄虛作假者，是逃不掉的。如果你需要律師的幫助，你可以在線咨詢律師協會。你知道嗎