商品房買賣合同中的問題。問：商品房買賣合同因出賣人過錯被確認無效后，買受人是否應當向出賣人返還房屋使用費，如果返還，返還標準是什么？

2。該商品房緊鄰城市交通干線，噪聲污染嚴重。買方能否以合同目的無法實現為由終止合同？

A:在交通干線客觀存在且開發商未違反合同義務的情況下，買方主張的交通噪聲污染不是賣方違約造成的。他關于合同目的不能實現的主張不應得到支持。答：因為鋪設公共管道會損害其他業主的利益，如果買方起訴法院要求拆除，就得不到法院的支持；但是根據最高人民法院的審判業務意見，如果拆除公共管道，就得不到法院的支持；雖然當事人對房屋買賣合同中的管道鋪設內容沒有約定的，根據《合同法》第四十二條第二款的規定，一方在簽訂合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的事實或者提供虛假信息，給對方造成損失的，應當予以賠償承擔賠償責任，房地產公司承擔相應的賠償責任。至于賠償金額的確定，可以考慮交易成本中房地產公司應告知而不告知、造成買受人多花或給買受人造成損失的部分。

5。買受人要求出賣人在約定的交付期限屆滿后兩年以上交付房屋是否超過訴訟時效？辦理房屋所有權證的義務是否適用訴訟時效？

A:買受人在約定的交付期限屆滿后兩年以上要求出賣人交付房屋的，不能簡單認定為超過訴訟時效，但應區別于賣方人員在約定的交貨期內是否具備交貨條件另行處理。根據最高人民法院第一人民法院的意見，當商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人要求交付合同約定房屋的期限屆滿時，買受人可以明確要求出賣人交付按合同交付房屋。請求權屬于債權請求權，應當適用民法通則訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間方面，要區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間從房屋具備法定交付條件之日起計算。2、 出賣人已經將房屋交付給買受人，買受人也實現了對房屋的占有。買受人要求出賣人轉讓房屋所有權。申請房屋所有權登記的權利具有物權性質，不適用訴訟時效。

6。如何理解商品房買賣合同示范文本中的交付條件？

A:示范合同第八條第一款規定了房屋的交付條件，在四種情況下可以交付：1。商品房驗收合格。商品房經綜合驗收合格。經分期綜合驗收合格的。該商品房已取得商品房交付使用的批準文件。如果雙方約定的交付條件為第一，則以開發商是否取得當地施工管理機構頒發的竣工驗收備案證書為準。開發商按合同約定的交付時間取得備案證書的，將具備合同約定的交付條件。否則，視為不具備合同約定的交貨條件。第二條、第三條、第四條未列明雙方約定的交付條件的，以開發商是否取得當地房地產開發管理機構頒發的《房地產開發經營項目交付許可證》為標準。如果開發商在合同約定的交付時間拿到證書，就具備了合同約定的交付條件。否則，視為不具備合同約定的交貨條件。

7。問：開發商有沒有義務申請產權證？

A:開發商有義務申請所有權證書。根據《房地產管理法》第五十九條“國家實施土地使用權和房屋所有權證的土地”和《城市房地產開發管理條例》第三十三條，“預售商品房的購房人應當自其叔父使用商品房之日起90日內辦理土地使用權變更登記和房屋權屬登記手續；現售商品房的購房人應當自簽訂銷售合同之日起90日內辦理土地使用權變更登記手續土地使用權變更和房屋權屬登記，并提供必要的證明文件?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（發審[2003]7號）第十八條規定，由于出賣人的原因，下列期限屆滿未取得房屋所有權證的，買受人應當承擔違約責任，但當事人另有約定的除外：（一）商品房買賣合同約定的房屋所有權登記期限；（2） 商品房買賣合同標的為已竣工房屋的，自合同簽訂之日起90日內。合同中沒有約定違約金或者違約金數額難以確定的，可以按照支付的購房款總額，參照人民銀行規定的金融機構貸款計息標準計算中國銀行。在商品房交付總面積不符合法律規定的情況下，如何按照最高法院的協議處理商品房交付總金額，分析協議的效力，分別處理。合同條款為出賣人擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積的，人民法院可以依照合同法第四十條的規定認定該條款無效；雙方協商達成的條款符合自愿原則的，但是面積差距過大，明顯不公平，當時的人可以根據《合同法》第五十四條的規定申請注銷或者變更。當事人自知道面積差異之日起一年內未提出注銷申請的，或者當事人自行放棄的，本協議無效；雙方約定的條件符合自愿原則，面積差異不大的，人民法院應當認定協議有效。無預售許可證的商品房買賣合同是否有效？

A：一般業主很難充分了解商品房銷售中涉及的法律、法規和政策，特別是在商品房開發初期，管理不規范，業主不清楚是否需要取得預售許可證，交管部門表示在管理上也很松懈，而且開發商沒有依法收房也不是業主的過錯，而是開發商和當地政府拿著預售許可證把商品房賣掉的。因此，以2003年6月1日《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》問題為界?！督忉尅饭记?，合同已基本履行的，業主要求合同按照《項目規劃許可證》和《建設工程許可證》繼續履行合同的，商業地產持有《土地使用權證》和《建設工程證》