我國土地出讓使用年限如下：一是住宅用地（即人們常說的商品房用地）。全國統(tǒng)一實(shí)施的土地使用年限為70年。2、 工業(yè)用地（也稱為工廠和工業(yè)區(qū)）。土地使用年限為50年。三是具有福利性質(zhì)的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生用地。土地使用年限為50年。4、 商業(yè)、娛樂、旅游等盈利項(xiàng)目。全國統(tǒng)一實(shí)施的土地使用年限為40年。5、 其他綜合用地。土地使用年限為50年。6、 農(nóng)家樂（這種房子，通過集資房的形式，變相流向市場，常被稱為集資房和農(nóng)家樂）。這種土地大多是永久性的。因?yàn)檗r(nóng)民的耕地是用于工業(yè)發(fā)展的，為了保障無地農(nóng)民的生計(jì)，政府將這種土地供應(yīng)給農(nóng)民永久使用。值得注意的是：由于前期房地產(chǎn)市場還不成熟，不少城市出現(xiàn)了一些商品房只有50年使用權(quán)的情況。我們還要提醒購房者，近兩年出現(xiàn)了很多新的商品房類型，如獨(dú)棟公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等，受到購房者的廣泛歡迎。不過，在購買這些房子之前，你有必要了解一下房子的用途和土地的使用年限。在住房用途方面，主要有住宅、商業(yè)、辦公、商業(yè)和住宅。用途不同，價(jià)格也不同。在這里，購房者要特別注意商品房和住宅。一般來說，商住樓是指整棟樓中的商住兩用房屋，樓內(nèi)的每棟房屋只能有一個(gè)用途，不是住宅就是商業(yè)，不能兼有住宅和商業(yè)。因此，購房人在簽訂購房合同時(shí)，必須明確詢問房屋使用條款，明確約定。另外，只有住宅用房，購房者才能入住。購買商住樓時(shí)應(yīng)注意以下因素：1。土地使用期。商住用地一般為公共建設(shè)用地，土地利用年限最長為50年，住宅用地為70年。房屋的共用建筑面積。商住樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高于普通住宅。比如門廳面積比較大，按規(guī)定必須有樓梯和門廳兩個(gè)出入口，這無疑會(huì)增加共用建筑面積；三是稅負(fù)。在我國，住宅交易契稅優(yōu)惠稅率普遍低于其他用途商品房。購買商住樓時(shí)，不能享受優(yōu)惠稅率；4。目前，住宅按揭貸款最長可達(dá)830年，但對于商住樓來說，一般只有610年；5。使用成本。商住樓的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)普遍高于住宅樓；六是房屋的使用功能。一般來說，商住樓沒有單獨(dú)的廚房；7。商住樓不是住宅樓。一般不允許他們定居?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在使用年限屆滿前一年內(nèi)提出續(xù)期申請，除因社會(huì)公共利益需要收回土地的以外，應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)續(xù)期。批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的，國家無償收回土地使用權(quán)?！痹撘?guī)定指出，土地使用期限屆滿時(shí)，有兩種情形：一是使用者需要繼續(xù)使用土地的，優(yōu)先于他人，可以申請繼續(xù)使用；二是出于社會(huì)公共利益，國家需要收回土地，按照現(xiàn)行規(guī)定，國家無償收回土地使用權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。賠償金額是多少？據(jù)國土資源局介紹，由于距離實(shí)際用地期限屆滿日較遠(yuǎn)，相關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)。據(jù)記者了解，2004年4月，深圳市出臺(tái)了深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定。第三條規(guī)定，到期房地產(chǎn)所有人需要繼續(xù)使用土地的，按照土地有償使用、不改變用途的原則延長土地使用期限。延期方式包括支付地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付地租簽訂土地租賃合同。在最長的土地使用年限減去國家規(guī)定的使用年限后的剩余期限內(nèi)約定的，補(bǔ)征地價(jià)的金額為相應(yīng)用途公布的基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定期限進(jìn)行修改。補(bǔ)充地價(jià)一次性支付，地租按年支付。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市土地管理部門定期公布。在辦理土地使用權(quán)延期手續(xù)時(shí)，要特別注意一個(gè)問題。無論你是否持有《國有土地使用權(quán)證》，很多人都沒有《國有土地使用權(quán)證》，使自己的合法權(quán)益得不到保護(hù)。曾幾何時(shí)，有開發(fā)商擅自占用幾棟居民樓中間的公共綠地建房。居民們以為公共綠地被大家買走了。開發(fā)商的行為侵犯了大家的共同利益，所以他向法院起訴。但是，法院無法獲得土地使用權(quán)的法律證據(jù)——《國有土地使用權(quán)證》，沒有法律支持。像這樣侵犯業(yè)主合法權(quán)益的開發(fā)商并不多見，但拿不出房屋“國有土地使用權(quán)證”的業(yè)主卻不在少數(shù)。應(yīng)該說，很多購房者可能根本不知道自己需要辦“國有土地使用權(quán)證”，都認(rèn)為只要拿到“產(chǎn)權(quán)證”，一切都會(huì)好起來?！皣型恋厥褂脵?quán)證”可有可無？其實(shí)，沒有《國有土地使用權(quán)證》會(huì)給你帶來很多問題。辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，必須有《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》兩張證件。同時(shí)，如果沒有《國有土地使用權(quán)證》，一旦您房屋所在的土地使用期限屆滿，就不能申請續(xù)期，您的房屋將由國家無償取得。另外，由于原購房款中已包含您所占部分土地的出讓金，您在購房時(shí)已取得該部分土地的使用權(quán)。如果土地在到期前被拆除，你不僅要賠償你的不動(dòng)產(chǎn)，還要賠償你的不動(dòng)產(chǎn)。比如，如果你買了房子，拿到了65年的土地使用權(quán)，住了15年，就會(huì)遇到拆遷，這不僅需要對你的房子進(jìn)行補(bǔ)償，還需要對剩余的50年土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。如果沒有《國有土地使用權(quán)證》，這部分權(quán)利可能得不到保障。如何計(jì)算二手房的土地年限？因?yàn)橘徺I的公房是二手房，如何計(jì)算確定用地年限？購買的用于公共住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地是通過劃撥方式取得的，即土地出讓期限從該樓盤第一套住房首次上市之日起確定。其他房屋上市交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照上述方法計(jì)算使用年限，以保證同一土地、同一建筑物的土地出讓年限屆滿日相同。其中，鋼混結(jié)構(gòu)房屋和磚混結(jié)構(gòu)房屋的最高土地使用年限不超過70年；磚木結(jié)構(gòu)房屋的最高土地使用年限不超過50年。例如，一棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋于1997年竣工，該樓第一棟房屋的首次交易日期為1999年，其土地使用年限=70年-（1999-1997）=68年（截至2067年）。例如，該樓的第二套房子于2002年入市：其土地使用年限：70年-（2002-1997）=65年（截至2067年）。如果新的