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寧波
住房抵押貸款的法律分析
2） 房屋與土地同時抵押是否是《擔保法》的強制性規(guī)定值得懷疑。《擔保法》第五十五條規(guī)定，抵押房地產(chǎn)需要拍賣時，地上新增房屋可以依法與抵押物一并拍賣，但抵押權(quán)人對新增房屋拍賣所得無優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)本條規(guī)定，首先，房屋與土地的合并轉(zhuǎn)讓不是強制性的，而是引導(dǎo)性的。當事人可以通過特別合同變更本條款。改變的辦法是為房主設(shè)置土地租賃權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)以土地使用者的租賃權(quán)為基礎(chǔ)，從而利用租賃機制解決土地所有權(quán)問題。其次，該條明確規(guī)定，即使要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時拍賣，以避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)屬于不同主體造成的矛盾，也不會導(dǎo)致抵押效力的擴大。抵押權(quán)的效力仍限于抵押權(quán)的范圍，抵押權(quán)人對未約定抵押的部分沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
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