在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂正式的《商品房銷售合同》之前，通常要向購房者收取一定的費(fèi)用。這種費(fèi)用常被稱為“押金”、“押金”、“押金”等，一般在返還上沒有明確規(guī)定。因?yàn)樯唐贩夸N售中的可變因素很多，甚至有些項(xiàng)目不具備銷售條件，一旦出現(xiàn)糾紛，當(dāng)消費(fèi)者不想買房時(shí)，很難退還已付的首付費(fèi)用。

楊先生與某開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購書》，約定楊先生當(dāng)天交定金2萬元，預(yù)訂商品房。15日內(nèi)，楊先生應(yīng)與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并支付首期購房款，否則開發(fā)商有權(quán)沒收定金，將商品房單獨(dú)出售。付了定金后，楊先生在約定的日期內(nèi)將首付拿到售樓處簽訂合同。但在簽訂合同的過程中，雙方就補(bǔ)充協(xié)議的條款多次協(xié)商、爭論，導(dǎo)致買賣合同未能簽訂。開發(fā)商認(rèn)為楊先生違約，決定沒收其已交納的2萬元定金。李某認(rèn)為開發(fā)商違約，準(zhǔn)備向人民法院起訴開發(fā)商，要求雙倍返還定金。曾女士以46萬元的價(jià)格從一家房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一套商品房。簽了“商品房認(rèn)購書”后，開發(fā)商向他收取了2萬元定金。后來，曾女士發(fā)現(xiàn)該樓盤沒有取得商品房預(yù)售許可證，于是要求退還定金。前不久，張小姐與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》，并交了1萬元定金。開盤后，張小姐如期去簽合同，但售樓小姐提供的正式合同和補(bǔ)充協(xié)議與之前的廣告相去甚遠(yuǎn)。張女士覺得被騙了，不想再買了，要求退還定金。

這些案例是關(guān)于商品房交易過程中“定金”與“定金”的區(qū)別。二者雖然只有一個(gè)詞不同，但從法律的角度看，卻有很大的不同。

“定金”是指房屋買賣合同訂立時(shí)，為了保證合同的履行，買受人先將部分貨款支付給開發(fā)商。合同履行后，定金*將作為房款退還或沖抵。如果買方不履行合同，他無權(quán)要求退還定金。開發(fā)商不履行合同的，定金加倍。《擔(dān)保法》對定金作了明確規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債權(quán)人履行債務(wù)后，定金*作為價(jià)款或者追回。給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。收取定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。押金*應(yīng)以書面形式約定。定金金額不得超過主合同標(biāo)的物的20%。

“定金”是指購房人與開發(fā)商就房屋買賣意向達(dá)成協(xié)議后，在簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議中約定的金額。買受人交付定金后，出賣人不得在約定時(shí)間內(nèi)將房屋出售給他人。定金對合同沒有擔(dān)保效力，不像“定金”對違約有懲罰性作用。因此，當(dāng)購房者不想買房時(shí)，有權(quán)要求開發(fā)商退還“定金”。

在某些情況下，雖然“商品房認(rèn)購書”上注明了“定金”，但“定金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。

在商品房銷售的實(shí)際操作過程中，當(dāng)購房者選擇自己滿意的樓盤并與開發(fā)商達(dá)成初步購房意向時(shí)，開發(fā)商會要求購房者簽訂“認(rèn)購書”“認(rèn)購書”一般對所購商品房的位置、面積、價(jià)格等作出約定，還規(guī)定購房人應(yīng)當(dāng)交納定金。如買賣雙方在認(rèn)購書中約定：雙方未簽訂正式商品房買賣合同的，定金不因買受人違約而退還；開發(fā)商違約的，定金應(yīng)雙倍退還。那么，此時(shí)的“押金”實(shí)際上屬于“押金”的性質(zhì)，應(yīng)該按照“押金罰則”來處理。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人接受買受人的定金，以認(rèn)繳、裁定等方式為訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保的，預(yù)約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。”此外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》已于今年6月1日起施行。《辦法》第二十二條規(guī)定了開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同前收取的定金或定金：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)付款。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，所收取的費(fèi)用作為簽訂商品房銷售合同時(shí)的房價(jià)；符合條件的當(dāng)事人未訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收取的費(fèi)用退還買受人；當(dāng)事人另有約定的，按照約定收取價(jià)款”。這篇文章是關(guān)于訂金的規(guī)定。根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)商銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取定金或者定金屬于違法行為。開發(fā)商銷售的商品房符合銷售條件的，應(yīng)當(dāng)分兩種情況分別處理。一是買受人不符合銷售條件，雙方未能就合同條款達(dá)成一致并簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)退還所收到的預(yù)付款。其次，如果購房者和開發(fā)商對定金或其他預(yù)付款另有約定，比如開發(fā)商在認(rèn)購書或定金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首付，則定金不予退還。在這種情況下，雙方的協(xié)議應(yīng)適用。

提示：

買家在簽署“認(rèn)購書”和支付定金或押金時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。首先，要充分了解擬購買商品房的相關(guān)情況和開發(fā)商提供的購房合同（含補(bǔ)充協(xié)議）示范文本。同時(shí)，他們還應(yīng)充分了解“認(rèn)購書”中的房屋面積、價(jià)格、交房日期和違約責(zé)任等情況，有條件的話，購房人可以直接與開發(fā)商簽訂正式的商品房銷售合同，以避免在簽訂修改后的商品房買賣合同時(shí)因部分條款不一致而損失定金或定金而與開發(fā)商簽訂合同。

如果購房者確實(shí)選好了自己喜歡的房子，可以先與開發(fā)商協(xié)商正式的商品房銷售合同和補(bǔ)充協(xié)議，在正式合同協(xié)商后再簽訂“認(rèn)購書”，或與開發(fā)商在“認(rèn)購書”中明確約定，因雙方協(xié)商不成，在一定期限內(nèi)不能簽訂正式合同，并全額退還定金。你知道嗎