去年6月1日以來，政府房地產稅收政策發生了根本性變化。它不僅對不同面積的住房實行差別征稅，還規定購房人在取得房屋后兩年內出售房屋的，按房屋交易價格的5.55%征稅，即全額征稅。過去，他是按房屋買賣差價征稅的。此外，6月1日以后購買非普通住房，將按3%的稅率征收契稅。很多讀者打來電話問，手頭的房子是否應該賣掉？讓我們具體計算一下。不同購房者的盈虧平衡公式在目前的情況下，絕大多數人在購房時會選擇按揭貸款。根據不同類型的分析：

1。完成契稅年限不滿2年的普通住宅，契稅按購買總價的1.5%征收，營業稅按銷售總價的5.55%征收。因此，首付后的后續成本如下：

按揭利息=買價×（1？首付比例）×按揭利率×貸款日期

那么：盈虧平衡價=買價+后續成本=買價×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+7.05%+加息率×5.55%]+一次性支出

2。已完成2年契稅的普通住宅與第一種情況不同，不需要繳納營業稅。因此，根據上述計算，即：

盈虧平衡價=購買價×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出

3，6月1日前（預付款）第一種情況和第二種情況的區別是，營業稅是根據銷售房屋的收入計算的，即：

保本價格=購買價格×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+1.5%+加息率×5.55%]+一次性支出

5，6月1日后簽訂（預售）合同，契稅未滿2年的非普通住宅，第五、六種情況應繳納的契稅增加至購買總價的3%，營業稅繳納與第三、四種情況相同，故：

盈虧平衡價格=購買價格×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+8.55%+增加額×5.55%]+一次性支出

6月1日后簽約（預售）并完成2年契稅的非普通住宅

盈虧平衡價=購買價格×[1+（1？首付比例）×按揭利率×貸款期限+3%+加息×5.55%]+一次性支出

具體購房人2004年6月，王先生買了一套總價100萬元的普通住房，抵押期限20年30%（年利率5.31%），現售價110萬元。根據政策，如果王先生屬于上述第一種情況，后續費用如下：

房貸利息=100萬元×（1-0.3）×5.31%=37000元（注：等額/等額資本法略有不同，但對我們的計算影響不大）

契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元，營業稅=100×5.55%=5.6萬元，其他一次性費用1.5萬元，他的保本價=100+3.7+1.5+5.00元6+1.5=112.3萬元，因為他的售價是110萬元，于是房地產投資損失了2.3萬元

例二：劉先生2002年10月買了一套總價100萬元的普通住房，按揭20年，利率30%（年利率5.31%），2003年4月完成契稅，現在以125萬元賣掉，其他一次性支出1.5萬元。這個案子屬于第二個案子。根據政策，如果可以免征營業稅，其盈虧平衡價為：

盈虧平衡價=100萬元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+15000元=113.2萬元

投資收益=125-113.2=11.8萬元，年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年限=11.8/（30+13.2）/3年=9%

例3：張先生今年3月購買了一套150平方米的非普通住宅，總價150萬元，年利率5.58%，其中40%抵押15年。目前，他們還沒有完成契稅?，F在他們想以170萬元賣掉，其他一次性支出加起來也就1.8萬元。

根據保單，張先生屬于上述第三種情況，那么他的投資保本價格是：

投資保本價格=150萬元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+18000元=166.8萬元

投資收益=170萬-166.8萬元=32000元，投資收益率=3.2/（60+16.8）×（4/12）=1.39%。在這種情況下，雖然還有一些收入，但還不如一年期存款利率提高了。在其他情況下，依此類推。需要指出的是，由于按揭貸款的使用與其他還款方式沒有嚴格區分，這種還款方式也采用等額還款方式，不考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調整。它還粗略估計了一些費用。因此，所得結果僅供房地產投資者參考，更準確的數據可由專業投資顧問查閱。從計算公式可以看出，房價的上漲和銀行按揭利率的高低將直接影響房地產投資的收益率。細心的投資者不妨根據上述公式做一個簡單的計算。

根據上述公式計算出房地產投資收益率后，可以與市場上的一些理財產品進行比較。由于房地產的流動性相對較差，需要較高的回報率來彌補。以下是幾種常見理財產品的預期投資收益率：一年期存款（稅后）1.8%，三年期存款（稅后）2.592%

券券：三年期存款3.37%，五年期存款3.81%，七年期存款3.48%，貨幣市場基金：目前，大部分是2.0%-2.5%的人民幣理財產品：半年期產品預期年收益率約為2.0%-2.3%

股票型理財產品基金：預期年收益率5%～6%，信托產品：預期年收益率5%～6%