1、 購房合同有效嗎？

記名購房，是指該房屋的實(shí)際出資人以他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

記名購房是否有效，主要取決于借款人（實(shí)際購房人）與出票人（房屋登記人）之間是否有貸款協(xié)議。這主要是根據(jù)我國民法通則中當(dāng)事人意思自治原則的規(guī)定。如果借款人與名人在購房前簽訂借款協(xié)議，房屋權(quán)屬就會(huì)明確約定，應(yīng)認(rèn)定借名行為有效，且房屋實(shí)際所有權(quán)屬于借款人。同時(shí)，根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以另一方名義購房，以另一方名義登記，而借款人應(yīng)實(shí)際享有房屋權(quán)益，借款人按合同約定要求登記人（出票人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以予以支持。但因登記人債權(quán)人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的。

但是，如果一方提供證據(jù)證明購買房屋確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方就借名登記達(dá)成協(xié)議。主張確認(rèn)該房屋屬于自己或者要求登記人辦理房屋所有權(quán)過戶登記的，不予支持；向登記人主張其他出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照出資性質(zhì)和有關(guān)法律法規(guī)處理。其次，借用他人名義購房的法律風(fēng)險(xiǎn)提示1、借用他人名義購房，如果是為了規(guī)避法律的禁止，可能導(dǎo)致合同最終無效的風(fēng)險(xiǎn)。

2。非產(chǎn)權(quán)所有人的受托人基于私人委托，以自己的名義簽訂房屋買賣協(xié)議，構(gòu)成隱名代理人。買方聲稱合同因欺詐而無效，這很難得到法院的支持。因此，買受人對業(yè)主身份的審查義務(wù)應(yīng)在簽訂合同前完成，不應(yīng)受到中介的承諾或保證的影響。即登記的物權(quán)不屬于實(shí)際權(quán)利人所有。借名行為不違反法律禁止性規(guī)定的，借款人只享有債權(quán)。在借款人無權(quán)處分房屋的情況下，存在借款人喪失房屋所有權(quán)，無法向第三人追償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。如果不能證明實(shí)名購房的事實(shí)，我們甚至?xí)ハ蚪杩钊酥鲝埶袡?quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，也就是說，雙方只有貨幣貸款或預(yù)付款的債務(wù)關(guān)系。如果開發(fā)商同意向親友購買倒賣的商品房，即使實(shí)際付款并入住，但產(chǎn)權(quán)人沒有變更，也沒有書面的房屋買賣合同來證明，在真實(shí)的案例中也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)：即使兄妹交錢，只是雙方?jīng)]有簽訂合同，也沒有付款；如果住在房子里，他們只是私下借。因此，購買轉(zhuǎn)售商品房，不僅要簽訂書面合同，而且最終要達(dá)到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果。第三，抵押權(quán)人起訴抵押權(quán)人騰退房屋時(shí)應(yīng)該怎么辦？

在房屋騰退糾紛中，被告人辯稱雙方存在關(guān)系的，法院應(yīng)當(dāng)說明可以提起反訴，請求辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)當(dāng)判斷抗辯是否成立。

如果發(fā)現(xiàn)存在借名購房關(guān)系，依法駁回原告的訴訟請求。擅自出售房屋怎么辦？

如果以出借名人名義登記的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，出借名人以實(shí)際擁有房屋權(quán)利為由要求確認(rèn)買賣合同無效的，一般不予支持，除非出借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)該知道該房屋是以借出的名稱登記的。買受人是善意第三人，買受人和借款人都要求繼續(xù)履行合同的，適用下列規(guī)定：

（1）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記已經(jīng)完成；

（2）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記尚未完成，借款人未履行的房屋實(shí)際已被合法占用；

（3）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記尚未辦理完畢，房屋未被合法占用的，要考慮每個(gè)購房人實(shí)際支付金額的數(shù)量和順序，是否辦理網(wǎng)簽，合同成立的順序等其他因素，并作出公平合理的認(rèn)定。如何降低“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)鑒于借名買房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)盡量以正規(guī)的方式買房。如果非要借名購房，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低：

1、借名購房是否違反國家政策規(guī)定，防止今后無法取得房屋所有權(quán)。

2。簽署書面協(xié)議。為區(qū)別于借款合同，書面協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確雙方的合同關(guān)系，并可以邀請第三人見證。在雙方協(xié)商簽訂購房協(xié)議時(shí)注意保存證據(jù)，如邀請朋友見證、錄音錄像等；注意保存購房手續(xù)、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、還貸記錄等）、購房發(fā)票、房產(chǎn)證等其他書面證據(jù)。你知道嗎