1、 二手房銷售中需要評估的情況有哪些？

在二手房交易中，房地產評估不是一個必要的程序。一般來說，只要二手房的銷售價格由雙方協商確定，房產管理部門就會進行相應的登記過戶。只要出現以下情況，就需要進行評估：

（1）二手房價格明顯過低估計時，需要進行房地產評估。二手房的成交價格與交稅有關。為了少交稅，買賣雙方往往將成交價格報下或下的房地產管理部門。如果房地產管理部門認為價格明顯低于房產價值，且雙方不愿調整的，將委托具有一定資質的專業評估機構對二手房交易價格進行評估，以評估價格為納稅依據。（2）買方和賣方需要在他們認為必要時進行評估。為了確定合理的交易價格，雙方還可以委托評估機構進行評估，作為交易價格的參考。一般來說，買賣雙方都可以自行確定成交價格，但如果一方或雙方對二手房價格沒有概念，比如外地人或外地人對國內或本地房地產市場不了解，而不相信對方的報價或中介機構的評估，往往要委托或共同委托有資質的評估公司進行評估，然后雙方的交易價格參照評估價格確定。房地產保險需要房地產評估。房地產保險評估分為房地產保險的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

（4）申請抵押貸款時需要進行房地產評估。抵押人向銀行申請房地產抵押貸款時，以抵押物作為還款的擔保。一些購房者為了降低首付，報出的二手房成交價格超過實際價值，這對貸款銀行來說是很大的風險。因此，為了確定抵押物的擔保價值，銀行需要對抵押人的房地產進行評估。一些借款人為了順利獲得貸款，確認自己的房地產價值，確定可能獲得的貸款金額，也會委托評估機構對自己的房地產價值進行預先評估。申請公積金貸款的借款人將被銀行要求作出評估。

（5）當發生房地產糾紛時，可能需要對其進行評估。如二手房買賣合同簽訂后，一方當事人或雙方當事人或仲裁機構、法院可以委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為通過協議、調解等方式解決糾紛提供參考，仲裁和訴訟。第二，如何評估二手房的折舊成本。折舊費是指房屋建筑價值的平均損失。在房屋的長期使用中，雖然原有的物理形態不變，但由于自然損失和人為損失，其價值會逐漸降低。這部分因損失而減少的價值是以貨幣形式表示的，即折舊。確定折舊成本的依據是建筑成本、殘值、清理成本和折舊年限。（1） 建筑成本是會計折舊成本的基礎，由建筑業所需的材料消耗、勞動報酬、稅金和利潤構成，是住宅經營中的購買價款。

應該只是房屋本身的購買價格，不應該包括其他費用。由于住宅的使用壽命長達幾十年，甚至超過100年，在如此長的時間內，價格變化很大，所以一般不以原成本為基礎，而是以置換為基礎，即在現實條件下重建這種住宅所需的貨幣支出。（二）房屋殘值，是指房屋長期使用，喪失使用價值，經拆除、清理后剩余建筑材料的價值。清理費是拆除、清理廢棄危舊房時的人工費和機器費，應作為房屋使用附加費計入成本。一般情況下，扣除清潔費用后的殘值為凈殘值，稱為殘值。因為它在房屋價值中所占比例很小，而且只有在房屋報廢后才能獲得，所以無法與原值相比。

在計算中，采用根據當時的工資和材料價格水平進行預測和估算的方法，有時也采用殘值率參數，即殘值與原值的比值來計算折舊。各類結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0；磚混結構為2%；磚木結構為6%；磚木結構為4%；磚木結構為3%；簡易結構為0。

（3）使用壽命是指住宅的物理形態在外界物理、化學因素作用下的有形磨損；在有形磨損下，住宅能夠維持正常的使用壽命，稱為使用壽命。使用壽命是住宅結構和質量所決定的自然壽命。折舊年限是房屋價值轉移的年限，是由使用過程中的社會經濟條件決定的。折舊年限不僅與使用壽命有關，還受到無形損失的影響。《國有企業固定資產折舊試行條例》對住房折舊成本的計算方法作了明確規定，住房固定資產折舊采用平均年限法，即固定折舊法。計算公式為：

成本殘值成本×（1-殘值率）

消費者在購買舊房時，也可以采用折舊法計算舊房的近似價值。公式如下：

舊房價=成本年折舊年限

當然，確定房價需要考慮很多因素，比如房屋的位置、房屋的建筑面積、建筑物的水平和朝向，上述知識是小編對上述問題的回答。二手房銷售中需要評估的情形包括：二手房價格明顯過低時需要評估房地產；買賣雙方認為有必要時需要評估。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎