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寧波
如何判斷按揭二手房
如何判斷有抵押的二手房一般來說，如果買受人購買的房屋已經(jīng)抵押，一旦出賣人不履行房屋擔保的債務，債權人有權拍賣房屋，拍賣所得優(yōu)先受償。這種情況叫做抵押。因為按揭，如果買房人在買房前沒有意識到二手房有按揭，那么就不能按約定拿到房子，最后只能要求賣房人返還房款并賠償損失。因此，如何判斷有抵押的二手房是非常重要的。一般來說，有兩種判斷方法：
<1。詢問賣家。二手房按揭，賣方應該是最清楚的。這樣，買賣雙方就可以通過抵押資料判斷二手房是否已經(jīng)登記。當然，如果賣家故意隱瞞或不清楚，只能采用第二種方法。2向房屋登記機關查詢。購房者和業(yè)主可以到房產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是抵押還是凍結，這是最有效、最準確的方式。如果登記簿表明該房屋沒有抵押、凍結或其他瑕疵權利，則可以判斷該二手房是完整的。實踐中，通過以下方式購買抵押二手房是有效的：
（1）雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，一次性提前還清欠銀行的全部貸款余額，房東將籌集資金一次性提前償還欠銀行的全部貸款余額，然后銀行解除抵押，房地產(chǎn)交易中心取消抵押。這樣，房東就獲得了房屋的全部產(chǎn)權，然后雙方就可以按照一般的二手房交易流程完成房屋交易。
（2）買方使用首付款幫助房東歸還貸款余額。這種方式的優(yōu)點是充分利用了資金的流動價值，搞活了購房者的首付，雙方共同解決了交易中的最大障礙。
（3）共同向業(yè)主原貸款銀行申請再融資（再融資）
是指雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后共同向業(yè)主原貸款銀行申請再融資（再融資）。這種方式的優(yōu)點是無需籌集資金提前還貸，也沒有融資壓力。取而代之的是，將房東原來的還款義務轉移給買受人，通過變更抵押登記，將抵押人由房東變更為買受人；但如果買受人需要到另一家銀行貸款，則會出現(xiàn)銀行間轉按揭的問題。兩家銀行能否順利合作將是交易成功的關鍵。
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