1、 購房者貸款申請未獲批準的原因有兩個：一是由于個人信用問題，銀行不愿放貸；二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，購房者將沒有足夠的資金按時支付房款。通常情況下，由于銀行不貸款或貸款不足，購房者必須用自有資金買房，否則可能構成違約。因為幾乎所有的買賣合同都規定，如果買受人貸款不足，不足部分應在交易轉讓時補足，因此貸款風險應由買受人承擔。解決辦法：為避免此類糾紛，買方應盡快向銀行咨詢貸款事宜，詢問是否可以申請貸款以及可以借多少。他不僅要聽中介對貸款情況的估計，還要直接向銀行咨詢。此外，還可以在合同中約定：因貸款未獲批準或未完全批準，致使買受人支付能力受到嚴重影響的，任何一方均有權解除合同，買受人應退還已收到的房款，雙方均不承擔違約責任。二是房價上漲過快，賣方違約。

1。如果只簽訂了購房意向書，且購房意向書中明確了購房的主要條款（價格、房屋所在地、付款時間、過戶時間、交付時間等），則可視為簽訂了房屋買賣合同。買方有權要求賣方繼續履行合同，或終止合同，并要求賣方承擔違約責任。如果你想終止合同，你可以選擇押金的罰款，并要求賣方雙倍的押金。你也可以選擇要求賣房人承擔違約責任，并根據房價上漲的差額賠償你的損失。但是，多數《意向書》并沒有上述全部條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，購房人只能要求出賣人通過雙倍定金的方式支付定金違約金。房屋買賣合同已經簽訂的，出賣人可以繼續履行合同或者解除合同。根據合同，賣方須支付違約金。如果違約金不足以彌補房屋上漲造成的損失，出賣人也可以要求賠償。三是支付中介費。第一家中介看房，簽了看房確認書，但價格沒有商量。后來看到房子也在其他中介掛牌，價格也可以商量，這樣就可以通過其他中介成交了。這時，如果第一中介說你用他的房子做交易，就會要求他支付傭金。實踐中，第一居間人主張委托代理，很少得到法院和仲裁機構的支持。

2。為了節省交易成本，買賣雙方在通過中介簽訂房屋買賣合同后，避開中介私下過戶。這種行為嚴重違反了誠實信用原則，損害了作為中介的中介人的利益。跳過中介的私下交易后，中介可以起訴法院要求賠償。

3。中介業務員為了節省中介費，私下與客戶達成協議，不通過中介公司收取傭金，或者在第一家中介銀行簽訂“中介協議”后，跑到另一家中介銀行進行交易，這叫“飛單”。表面上看，顧客付的錢少，但實際上，風險很大。第四，交易稅的計算存在誤差。這些稅種主要包括營業稅、個人所得稅和契稅。現在二手房稅收政策力度大，繳納標準經常變化，所以一定要及時了解繳納標準。根據法律規定。第二，雙方同意由買方承擔所有稅費，賣方只關心“實收價款”。這種協議對買方來說有一定的風險，因為如果在簽訂和交易期間稅負發生變化，增加的稅負只能由買方承擔。特別是一些商業地產可能因為歷史問題而無法納稅，因此我們應該更加關注此類風險。三是降低房價，即“陰陽合同”和“黑白合同”。為了降低交易成本、少交稅，雙方通常在正式的銷售合同中降低房價，然后以“裝修款”或“房屋補償款”的名義支付差價。這種做法是違法的，是逃稅。此外，低合同價格往往遇到納稅障礙。稅務部門認為合同價格過低，要求按評估價納稅。如此一來，買賣雙方往往就增稅由誰承擔產生糾紛，但一方當事人不應以房價過低為由主張買賣合同無效。出賣人在出售房屋時應當調出賬戶，買賣合同一般規定出賣人應當在房屋交付前或者交付后調出賬戶。戶籍雖然不影響房地產交易，但會影響購房者的結算。如果購房者購買“學位房”，或者購房是為了落戶，必須對房屋戶籍有詳細的了解，對出賣人戶籍遷出的時間必須有明確的約定，否則就達不到購房的初衷。

買家應該對這些問題采取預防措施并給予充分關注。建議考慮以下三種方式：

1。違約金按逾期遷出時間支付。但這種方法的缺點是，如果賣方拖延時間較長，計算出的罰金會更高，法院可能只支持一部分，因此對賣方的限制并不強。

2。你可以搬出你的帳戶作為支付余額的先決條件。也就是說，在付清余款之前，賣方應該先把賬搬出去，否則余款就付不起了，可以追究賣方的違約責任。買方可以更適當地保留余額，這將對賣方產生更大的限制。雙方同意，如果賣方在一定期限內未將其賬戶轉移，買方可以終止銷售合同，并追究賣方的違約責任。如果購房者的購房目的主要是落戶，這種方式可以有效地限制賣房者拖延、拒絕搬走。在簽訂正式合同之前，買家通常要付定金。押金的作用是保證雙方簽訂正式合同。存款糾紛有三種類型：

1。支付定金后，如果一方違約，守約方可以按照定金的違約金進行處理，即買受人違約的，出賣人可以沒收定金；出賣人違約的，買受人可以要求雙倍返還定金。

2。定金支付后，除定金合同外，雙方不能就與合同履行密切相關的其他內容達成協議。如不能達成協議，雙方可要求解除定金合同，賣方應退還定金（不得雙倍返還）。但需要注意的是，定金合同中未約定、事后無法協商的內容，應當根據誠實信用原則和交易習慣確定，不能因一方故意提出苛刻條件而造成。

3。定金支付后，定金不是交給業主，而是按照定金合同或中介協議交給中介保管。如果定金合同規定定金由中介保管，則定金合同生效。賣方不能以未收到定金為由，聲稱不受定金合同的約束。

二手房的交易程序非常復雜。簽訂各種合同時，雙方應認真閱讀合同條款，避免在二手房買賣合同中發生糾紛。以上總結的內容是一些常見的爭議。當我們了解到這些二手房購買問題后，相信我們對二手房買賣的問題會更加清晰和明確。如果您有任何其他問題，您可以聯系律霸在線。你知道嗎