房屋租賃合同中的違約責任如何計算？

I.押金、違約金和損害賠償金不應重復計算？

本案中，雙方在合同中約定扣除違約金（年租金的5%）、損害賠償金（三個月租金）和履約賠償金（29800.00元），原告未退還履約賠償金；另外，在簽訂合同時，被告仍向原告支付定金10萬元，原告未退還定金。根據盈虧平衡原則，即使被告的行為被認定為違約，原告也應選擇上述四種方式之一作為追究被告違約責任的方式。當違約金或定金的“收入”不足以彌補實際損失時，違約方即本案被告人有補足差額的義務。因此，原告不能通過反復累加起訴義務，無故增加被告的責任。第二，損害賠償金作為承擔違約責任的一種方式，具有最終的后置性。根據《合同法》第一百一十二條（繼續(xù)履行、補救措施與損失賠償的關系）和第一百一十四條（違約金與損失賠償的關系）的規(guī)定，違約方承擔持續(xù)履行義務、補救措施、支付違約金和賠償損失的保證金責任不足以彌補守約方實際損失的，應當賠償損失。本案原告未按違約金、履約金的扣除額和實際支付的定金追究被告的違約責任，而原告直接要求被告賠償損失的主張不符合《合同法》關于違約責任的基本規(guī)定。此外，被告對損失數額負有舉證責任。2008年12月9日起，原告與被告協商解除租賃合同。2008年12月26日，雙方就解除租賃合同達成協議。原告簽署了終止通知書，確認租賃合同將于2009年1月1日終止。到目前為止，原告還沒有對終止合同的意圖提出任何異議。在這個過程中，合同雙方的意思表示是真實的，屬于平等自愿的協商行為，與訂立合同是一致的；不存在一方違約的情況，因此原告要求被告承擔違約責任既沒有事實依據，也沒有法律依據違約。第四，原告沒有采取補救措施防止合同終止后損失擴大。原告確認，2009年1月1日原告與被告的租賃合同終止后，原告未采取發(fā)布租金廣告或以其他方式重新租賃房屋等補救措施。因此，在計算原告實際損失時，應適當扣除損失擴大部分。一般情況下，房屋租賃手續(xù)可以在一個月內辦妥，因此原告的損失不會大于一個月的租金，除非原告允許損失無限擴大。（5） 原告在計算實際損失的基礎上的規(guī)定不明確，因此可以補充協議或協商合同規(guī)定的損害賠償金的“三個月租金”，這是對可能損害的估計，而不是實際損失金額。因此，直接確定賠償數額而不考慮實際損失數額是不恰當的。同時，合同終止后，損害才剛剛開始發(fā)生。因此，三個月的租金應以合同終止后可獲得的租金為準，而不是以前或合同約定的租金。顯然，“租金”本身具有不確定性的特點，不能作為貨幣單位。因此，“三個月租金”不是一個準確的術語，固定價值不能直接作為損害賠償的數額。根據法律規(guī)定，雙方可以協商確定具體賠償金額。

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