1、 房屋所有人有占有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。房子是租是賣，是房主的自由。但是，當(dāng)房屋出售前存在租賃關(guān)系時，房屋的出售將受到限制。因為房客對房子有優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。”，承租人提出的購房條件與第三人相同的，出租人應(yīng)當(dāng)將房屋出售給承租人。根據(jù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，出租人有告知義務(wù)。因出租人原因侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以向出租人要求賠償。但是，如果承租人不起訴行使優(yōu)先購買權(quán)，而是直接起訴出租人賠償因侵犯優(yōu)先購買權(quán)造成的損失，該怎么辦？承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種形成性權(quán)利。只有當(dāng)承租人有行使權(quán)利的意圖，并提供與買受人相同的交易條件時，承租人的優(yōu)先購買權(quán)才能受到侵害。法院審查房屋買賣已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，買受人誠實信用，駁回承租人的訴訟請求后，承租人可以以出租人為被告起訴損害優(yōu)先購買權(quán)。不應(yīng)因為未經(jīng)起訴就行使了優(yōu)先購買權(quán)而予以駁回。優(yōu)先購買權(quán)行使的結(jié)果是強制訂立房屋買賣合同，使承租人能夠以同等條件優(yōu)先于第三人購買租賃房屋。出租人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給善意第三人，致使承租人無法行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人的直接損失是在租賃期屆滿后，迫使承租人購買或出租該房屋居住，并支付不必要的交易費用；間接損失是承租人失去與買受人同等條件購買該房屋的機(jī)會，從而因波動而失去可得利益房地產(chǎn)市場的價格。對于直接損失，可以根據(jù)承租人提供的證據(jù)確定；對于間接損失，即房屋的興衰造成的損失，可以按照以下方法確定：雙方協(xié)商確定的，按照約定處理；雙方不能確定的，按照約定處理雙方協(xié)商，原則上可根據(jù)最相似房屋的市場成交價格與買賣合同成交價格的差額確定房屋漲跌造成的損失；如果沒有最相似房屋的比較，房屋的漲跌損失可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定。損失認(rèn)定的時點應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人利益的保護(hù)、承租人的請求、租賃合同終止日期、房屋轉(zhuǎn)讓登記日期以及審判中房屋的興衰等情況合理確定。

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