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寧波
房屋轉租中轉租人優先購買權的法律特征
1。分承租人的優先購買權是以承租人優先購買權的存在為基礎的。在轉租合同關系中，出租人與承租人之間、承租人與轉租人之間存在兩種租賃合同關系。轉租人與出租人之間不存在直接的合同關系。因此，轉租人不能直接享有優先購買權。次承租人的優先購買權只有在承租人享有優先購買權的基礎上才能存在。
2。分承租人的優先購買權是以承租人未主張的優先購買權為基礎的。法律直接規定承租人有優先購買權。承租人主張優先購買權時，次承租人不能享有優先購買權。轉租合同的法律關系是以原租賃合同關系為基礎的。解除轉租合同的，應當解除轉租合同。如果轉租合同的轉租人與原租賃合同的承租人享有同等的優先購買權，則租賃的基本地位將喪失。因此，只有承租人不主張優先購買權時，次承租人才能間接主張優先購買權。
3。轉租人的優先購買權不得超過承租人的優先購買權。分承租人的優先購買權是以承租人的優先購買權為基礎的。沒有承租人的優先購買權，就不能產生次承租人的優先購買權。分承租人的優先購買權不得超過承租人優先購買權的范圍。
4。分承租人優先購買權的行使應當受到限制。由于轉租人與出租人之間不存在合同權利義務關系，轉租人不能直接向出租人主張優先購買權。轉租人有優先購買權的，應當由承租人行使，即轉租人向承租人主張優先購買權，承租人應當以自己的名義向出租人主張優先購買權。
5。通知義務。《合同法》第230條規定：“出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在下列同等條件下有優先購買權。”《合同法》規定，通知義務由出租人承擔。在轉租合同關系中，法律沒有明確誰應承擔通知義務。在出租人與轉租人之間的合同中，承租人作為出租人出租房屋，因此原合同中的承租人應當向轉租人承擔通知義務。承租人履行通知義務的，應當承擔民事責任，這與出租人對承租人的民事責任不同。根據《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規定，出租人不履行告知義務的，承租人可以向法院申請宣告房屋買賣無效。但在轉租法律關系中，出租人出賣房屋時，承租人應當通知分承租人。承租人不履行告知義務的，不得主張宣告買賣無效。因為出租人和轉租人之間沒有權利義務關系。承租人的過失行為不影響買賣行為的效力。承租人不履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。這種責任一般表現為分承租人因不履行通知義務而搬遷造成損失的賠償責任。關于次承租人的優先購買權，我國現行法律沒有規定，理論界和實務界也鮮有討論。然而，探討轉租現象在當今社會具有重要意義。因此，我們呼吁在立法上充分重視次承租人的權利。你知道嗎
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