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寧波
租房前如何辦理住房抵押貸款
案例介紹：
2011年6月，劉某向張某借款20萬元，抵押其一處房產（價值30萬元），并在房地產管理部門登記。2012年3月，劉先生將房屋出租給孫先生，雙方簽訂了房屋租賃協議，租期為3年。簽訂協議時，劉先生并未告知孫先生該房屋已抵押給張先生。2014年6月，劉先生借了張先生的20萬元，到期無法償還。隨后，張先生通過拍賣機構將房屋出售給趙先生，并辦理了房屋過戶登記手續。趙某取得房屋所有權后，要求孫某騰出房屋。孫某拒絕搬走，并以“出售不違反租約”和“優先購買權”為由，要求繼續租房，直至租期屆滿。趙某不同意，于是雙方訴至法院。分析：
在本案中，孫的說法是站不住腳的。《合同法》第229條規定“租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同效力”，即“出售不違反租賃”；第230條規定“出租人出售租賃房屋的，應當有合理的權利”在同等條件下，承租人有優先購買權。但是，本案不適用合同法第229條和第230條的規定。孫某應按照趙某的要求騰出房屋，并賠償趙某的經濟損失。
首先，本案房屋抵押權在先，辦理抵押登記備案手續。根據《擔保法解釋》第六十六條第一款的規定，抵押人出租抵押物的，抵押物實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。趙某通過拍賣取得房屋所有權，即實現抵押權人張某的抵押。由于房屋是先抵押后出租的，趙某作為房屋的受讓人，不受劉某與孫某房屋租賃協議的約束。其次，關于承租人的優先購買權，《合同法》第230條規定，出租人出售出租房屋時，承租人在同等情況下享有優先購買權。但本案并非出租人劉某出賣房屋的情形，而是抵押權人張某行使抵押權實現債權的行為，不等同于劉某出賣房屋的情形，故其承諾購買房屋承租人孫某對該房屋也沒有優先購買權。
本案中，孫先生先租劉先生的房屋，劉先生后抵押其房屋的，根據《擔保法解釋》第六十五條的規定，抵押人將租賃物抵押的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人繼續有效。因此，趙某要求孫騰的房子作為房屋的受讓人無法支持。但趙某享有租賃合同期滿前收取租金的權利。趙某取得房屋所有權后，孫某應將租金支付給趙某，而不是原出租人劉某。以上是小編為您整理的相關知識。相信通過以上的知識你已經有了一個大致的了解。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎
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