租金違約是房地產(chǎn)租賃關(guān)系中最常見的糾紛。一般來(lái)說(shuō)，涉及三個(gè)方面：一是拖欠房租。一般來(lái)說(shuō)，出租人會(huì)采取寬容的態(tài)度。由于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)出租人無(wú)法隨意找到合適的承租人。如果合同終止，要求承租人搬出去，那就要經(jīng)歷很多曲折。同時(shí)，雖然承租人拖欠租金，但租賃合同仍然有效，租金將按月計(jì)算。因此，即使一段時(shí)間沒有支付租金，出租人仍希望維持有可能收回租金的租賃關(guān)系。第二，違約金。這是出租人依照法律或合同規(guī)定的合法權(quán)益。承租人拖欠租金時(shí)，出租人不僅可以要求解除合同、收回租金，還可以要求承租人支付違約金，繼續(xù)履行租賃合同。三是解除合同。當(dāng)出租人根據(jù)承租人各方面情況認(rèn)為不再需要與承租人保持租賃關(guān)系時(shí)（如承租人不能再拖欠租金），出租人將行使提前終止租賃合同的權(quán)利，這完全符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，即使房地產(chǎn)租賃合同沒有約定提前解除合同。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同的解除不影響合同中獨(dú)立存在的糾紛解決條款的效力，即解除合同的一方當(dāng)事人仍可以追究違約責(zé)任違約方違約。損害賠償應(yīng)體現(xiàn)公平原則。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償與其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，也是由侵權(quán)行為引起的。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的侵權(quán)行為無(wú)非是房屋損害賠償。房屋損壞大多是承租人在裝修或使用過程中因自身過錯(cuò)造成的。在這種情況下，承租人必須承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者租賃房屋本身質(zhì)量問題造成租賃房屋損壞的，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任。人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償。租賃房地產(chǎn)的質(zhì)量或者出租人采取的措施不當(dāng)，造成承租人人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，承租人有權(quán)向出租人要求賠償。出租人能夠證明承租人對(duì)損害結(jié)果也有過錯(cuò)的，雙方應(yīng)當(dāng)按照過錯(cuò)的大小分擔(dān)責(zé)任。侵害房地產(chǎn)共有人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)共有人對(duì)其所屬不動(dòng)產(chǎn)享有共同權(quán)利（包括共有權(quán)和股權(quán)）。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意出租該房地產(chǎn)，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益，被侵權(quán)人有權(quán)要求侵權(quán)人停止侵權(quán)并賠償損失。裝修補(bǔ)償。房地產(chǎn)租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)租賃關(guān)系建立后，由于承租人拖欠租金，致使承租人裝修房屋，出租人提前解除合同，這就涉及到未攤銷裝修費(fèi)用的處理?！薄渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》沒有規(guī)定因違約提前解除合同時(shí)如何處理裝修殘值。上海市高級(jí)人民法院的內(nèi)部規(guī)定是：出租人同意承租人裝修的，無(wú)論以何種理由提前解除合同，出租人應(yīng)當(dāng)賠償承租人裝修費(fèi)的余值（經(jīng)審計(jì)）。合同有特別約定的，按照約定執(zhí)行。承租人的優(yōu)先權(quán)和轉(zhuǎn)租突出了租賃期內(nèi)房地產(chǎn)銷售的優(yōu)先權(quán)。《上海市房屋租賃條例》規(guī)定，承租人在租賃期內(nèi)出售房屋，在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！逗贤ā芬灿羞@樣的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視法律對(duì)這一優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，有的故意剝奪承租人的這一優(yōu)先權(quán)，引發(fā)糾紛。出租人違反本法規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為，依法可以認(rèn)定為無(wú)效。轉(zhuǎn)租的問題?，F(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，但這方面存在諸多爭(zhēng)議，有的是未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂；有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原租賃期限，引發(fā)一系列糾紛；有的甚至在收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃逸費(fèi)用。實(shí)踐中，一些出租人對(duì)未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租熟視無(wú)睹，認(rèn)為只要能拿到租金，這種做法最終只能損害自己的利益。單方面終止合同。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)租賃合同一方當(dāng)事人出于無(wú)奈單方面解除合同，但也有一部分當(dāng)事人為了更大的利益而不是更小的利益而故意單方面解除合同。故意違約只是違約行為，不是違法行為。頂多只能承擔(dān)違約責(zé)任和賠償可預(yù)見的損失，除非合同中有特別的賠償約定。因此，簽訂房地產(chǎn)租賃合同的當(dāng)事人在起草、審查房地產(chǎn)租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取預(yù)防措施，力求最大限度地保護(hù)自己。