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拍賣行租賃協議如何處理

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 664人看過

2000年1月，甲方向乙方借款20萬元，期限一年，將一套價值25萬元的兩居室抵押給乙方，并向有關部門辦理了抵押登記。2000年4月，a的妻子又有了一套房子，于是a帶著抵押貸款搬出了房子，搬進了新房。侯甲覺得讓房子閑置是一種遺憾。他不妨把它租出去，這樣他就能掙更多的錢來養家糊口。2001年1月，甲方貸款到期，乙方多次催促甲方還款。但甲方經營不善，無力償還20萬元貸款。因此，乙方向甲方主張抵押權，要求拍賣抵押物，并向法院提起上訴。法院判決拍賣甲方財產，甲方無異議。但在房產執行過程中，承租人C提出異議，認為租賃協議有效，他也按合同約定支付了租金，認為即使房屋被拍賣，他也有權繼續出租房屋。C的要求合法嗎？不同意見：

1。C的主張是合法的，因為抵押權的實現是一種所有權轉移行為，類似于出售行為。根據民法“賣不破租”的原則，即使a的房子被賣出去，C也可以繼續租a的房子。根據民法“物權優先于債權”的原則，C的要求是違法的，應盡快歸還該房屋。3、一般來說，C的要求不能說是合法的或非法的。將該房屋出租給丙方時，以甲方是否通知乙方并征得乙方同意為準，如甲方征得乙方同意，則該房屋有效，否則該房屋無效。本案涉及中國擔保法的空白，即“抵押對租賃關系的影響”。據律師分析，根據民法理論和相關的經濟、法學原理，一般認為，如果實現了抵押權，后期抵押設立的租賃是否應當解除。根據本案事實，甲乙雙方先建立抵押關系，后建立租賃關系，拍賣或變賣甲方房屋。根據物權高于債權的民法原則，租賃關系應當終止。相反，如果甲方的房屋在抵押前已出租給丙方，且甲方已書面通知乙方該房屋已抵押給乙方，則租賃關系繼續有效。同時，抵押物實現時，即拍賣甲方房屋時，丙方在同等價值的情況下享有優先購買權。相關案例：

問：某公司破產后，其不動產被法院查封，法院將其拍賣給我，我向法院支付了90多萬元。我行使不動產權利時，被承租人起訴。現在，中級法院以基層法院沒有提前三個月通知承租人為由，撤銷了我和基層法院的買賣協議。如何保障自己的合法權益？

A:我國《合同法》第230條規定，出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條：出租人出售出租房屋的，應當提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權；出租人不按照本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋出售無效。《最高人民法院關于人民法院執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定，人民法院應當在拍賣前五日通知當事人和已知的擔保權益人、優先購買權人或者其他優先購買權人到場拍賣以書面形式或其他適當方式確認收到。優先購買權人通知后未到場的，視為放棄優先購買權。出租房屋出售時，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。人民法院拍賣被查封的房屋時，還需要告知優先購買權人，即承租人。沒有通知的，承租人可以向人民法院申請宣告房屋買賣無效。因此，中級法院宣告買賣協議無效是正確的。我國《拍賣法》第四十條規定，買受人未按照約定取得拍賣標的的，有權要求拍賣人或者委托人承擔違約責任。買受人未按照約定接受拍賣標的的，應當支付由此產生的保管費。由于人民法院的過錯，你不能獲得拍賣行，因此你有權要求法院承擔賠償責任。

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