1、 商品房融資租賃銷售

以開發(fā)商為出租人或**租賃公司為出租人，買受人為承租人，租賃期屆滿后租賃房屋產(chǎn)權(quán)歸承租人所有的“融資租賃”商品房銷售模式，有利于保障房建設(shè)開發(fā)商清除庫存，刺激潛在的市場需求，并迅速收回資金。

1。以**租賃公司為出租人的“融資租賃”銷售模式，開發(fā)商、**租賃公司和買方（承租人）提出了具體明確的房屋租賃申請。**租賃公司根據(jù)租賃對象與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議后，**租賃公司將房屋租賃給承租人，**租賃公司收取租金收入并開房，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了銷售房地產(chǎn)的目的。承租人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃期限屆滿后取得房屋所有權(quán)。

2。房地產(chǎn)是否屬于融資租賃的合格標(biāo)的。

對于融資租賃的范圍，我國法律、行政法規(guī)沒有給出明確的界定。根據(jù)商務(wù)部2005年頒布的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》，租賃物限于機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)、汽車、船舶、飛機(jī)等車輛。根據(jù)銀監(jiān)會2007年發(fā)布的《租賃公司管理辦法》，融資租賃交易適用的租賃項(xiàng)目為固定資產(chǎn)。

根據(jù)《會計(jì)準(zhǔn)則-固定資產(chǎn)》，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、投資或者經(jīng)營管理而持有的使用壽命超過一個會計(jì)年度的有形資產(chǎn)。但《合同法》和《融資租賃合同司法解釋》并未對租賃物的范圍作出規(guī)定。最高法院《融資租賃司法解釋（草案）》第四條曾規(guī)定：“有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定融資租賃合同無效：（二）但終稿刪除了上述規(guī)定。《天津市人民政府辦公廳關(guān)于加快天津市金融租賃業(yè)發(fā)展的意見》第一條第（三）項(xiàng)關(guān)于售后回租業(yè)務(wù)權(quán)屬和權(quán)證辦理的規(guī)定是“辦理租賃合同變更登記手續(xù)”在規(guī)定期限內(nèi)辦理租賃房地產(chǎn)權(quán)屬和動產(chǎn)抵押權(quán)變更登記。”根據(jù)《意見》，天津市允許房地產(chǎn)作為融資租賃業(yè)務(wù)的租賃物。由此可以看出，我國法律對租賃權(quán)沒有統(tǒng)一明確的規(guī)定，商務(wù)部也不承認(rèn)房地產(chǎn)為租賃權(quán)；但作為金融業(yè)的主管部門，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)為租賃權(quán)持積極態(tài)度。

3.“以開發(fā)商為出租人的“融資租賃”銷售。

開發(fā)商租賃房產(chǎn)形成的穩(wěn)定現(xiàn)金流，可以通過資產(chǎn)證券化或?qū)?yīng)收賬款轉(zhuǎn)給商業(yè)保理公司，一次性收取租賃期內(nèi)的全部租金，達(dá)到了出售房屋的商業(yè)目的。

以開發(fā)商為出租人的“融資租賃”銷售，可以規(guī)避房地產(chǎn)能否成為融資租賃標(biāo)的的法律障礙。

開發(fā)商不通過**租賃公司直接將房屋出租給買方。這種租賃模式不再是傳統(tǒng)的融資租賃，不受法律對房地產(chǎn)能否成為融資租賃對象的限制。

開發(fā)商出租房地產(chǎn)形成的穩(wěn)定租金收入可以證券化。

證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定第三條：本規(guī)定所稱基礎(chǔ)資產(chǎn)，是指符合法律、法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)見性的產(chǎn)權(quán)或資產(chǎn)可以指定現(xiàn)金流和現(xiàn)金流量。基本資產(chǎn)可以是單個產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)，也可以是多個產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)的組合。

前款規(guī)定的產(chǎn)權(quán)或者財(cái)產(chǎn)的交易基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)真實(shí)，交易對價(jià)應(yīng)當(dāng)公允，現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)連續(xù)穩(wěn)定。

基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收賬款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)財(cái)產(chǎn)和其他不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)，以及中國證監(jiān)會認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)。2違約及違約責(zé)任1。出租人有義務(wù)按時(shí)支付租賃價(jià)款。出租人遲延履行的，對承租人構(gòu)成違約，給承租人造成的損失由出租人承擔(dān)。

2。融資租賃中，租賃物一般由承租人指定，出租人購買；或者承租人特別授權(quán)，出租人可以在授權(quán)范圍內(nèi)選擇租賃物。出租人未按規(guī)定購買租賃物的，視為違約。在租賃期內(nèi)，承租人有權(quán)占有和使用租賃物，出租人不得侵犯。除非承租人違約，否則出租人無權(quán)收回租賃物。對此，《最高人民法院規(guī)定》第十條指出，“在融資租賃合同有效期內(nèi)，出租人非法干擾承租人正常使用租賃物或者擅自收回租賃物，給承租人造成損失的，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。其他違約情形

此外，還可能存在出租人擅自增加租金等違約情形。總之，只要出租人不履行、不當(dāng)履行、遲延履行、拒絕履行，就構(gòu)成違約。

根據(jù)《民法通則》和《經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定，承租人可以根據(jù)出租人的不同違約條件，要求出租人承擔(dān)損失賠償責(zé)任，繼續(xù)履行或者拒絕租賃設(shè)備。當(dāng)然，出租人也應(yīng)該謹(jǐn)慎行事，盡量避免為自己的違約承擔(dān)法律責(zé)任。否則，不利于出租人開展業(yè)務(wù)。

以上為本公司編制的商品房融資租賃銷售、違約及違約責(zé)任的相關(guān)資料律師網(wǎng). 融資租賃銷售商品房將涉及房屋所有權(quán)。如果發(fā)生違約，房屋所有權(quán)仍將歸出租人所有，因此出租人有權(quán)收回房屋，承租人將遭受一定損失。如果您有任何問題，請?jiān)诰€咨詢。你知道嗎