租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的目的是取得租賃物使用收益，出租人有義務(wù)將租賃物交付承租人使用。但是，出租人是租賃物的所有人還是使用人，并不影響租賃合同的效力。以他人財(cái)產(chǎn)出租的，租賃合同仍然有效，但出租人有義務(wù)將租賃物交付承租人使用。出租人未將標(biāo)的物交付承租人使用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不履行債務(wù)的責(zé)任；出租人將租賃物交付承租人使用的，承租人應(yīng)當(dāng)支付租金，不得對(duì)抗租賃物不屬于出租人的事實(shí)。出租人出租他人財(cái)產(chǎn)的，對(duì)標(biāo)的物所有人構(gòu)成侵權(quán)或者不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)向標(biāo)的物所有人或者合法使用人承擔(dān)侵權(quán)或者不當(dāng)?shù)美颠€的民事責(zé)任。在司法實(shí)踐中，可以根據(jù)以下情況處理：

1。對(duì)承租人而言，與出租人簽訂租賃合同的目的是取得租賃物的使用權(quán)，出租人只有義務(wù)將租賃物交付承租人使用。至于房產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于出租人，原則上并不重要。承租人取得租賃物后，不得以出租人對(duì)租賃物無(wú)所有權(quán)為由主張解除合同。承租人取得租賃物的使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向出租人支付租金的義務(wù)。承租人收取的租金，不得主張不當(dāng)?shù)美颠€。但是，如果實(shí)際所有人要求返還租賃物，出租人就不能向承租人履行付款義務(wù)。承租人可以要求解除租賃合同，拒絕支付未來(lái)租金，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

2。出租人與實(shí)際權(quán)利人之間的關(guān)系。真正的權(quán)利人可以以不當(dāng)?shù)美麨橛梢蠓颠€出租人收取的租金。但是，出租人是標(biāo)的物的善意占有人的，有權(quán)收取孳息，出租人沒(méi)有返還租金的義務(wù)。例如，買(mǎi)賣(mài)合同解除前，房屋買(mǎi)受人對(duì)房屋享有占有權(quán)，實(shí)際所有人在占有期間不得要求返還因出租房屋取得的收入。出租人知道自己無(wú)權(quán)出租租賃物的，物權(quán)人不僅可以要求出租人返還租金，還可以向出租人要求損害賠償。

3。物權(quán)人與承租人的關(guān)系。物權(quán)人可以向承租人主張返還租賃物，承租人有向承租人返還租賃物的義務(wù)，不得以租賃關(guān)系對(duì)抗物權(quán)人。真實(shí)權(quán)利人不得主張承租人應(yīng)當(dāng)向出租人支付承租人支付的租金。但承租人未支付的租金，承租人可以向承租人要求支付，承租人不得以實(shí)際權(quán)利人不是出租人為由拒絕支付。你知道嗎