次年4月，相關管理部門在出租房屋所在社區張貼通知，對打破隔斷等群租行為進行整改，并要求上述房屋的承租人盡快搬離。此后，相關部門聯合執法清理群租，張某主動搬出出租房屋，此時距離一年租賃期結束還有兩個月。隨后，張某向法院提起訴訟，確認雙方租賃合同無效，并退還中介公司支付的房屋租金和定金。2013年12月，徐先生與**公司簽訂租賃協議，約定**公司將74號商鋪租賃給徐先生，徐先生向**公司支付租金和管理費，租賃期限為2013年12月30日至2016年12月29日。付了定金和第一次房租后，徐先生把商店裝修了一番。2014年2月，裝修完成，但由于該店有其他公司注冊，徐先生無法申請營業執照和衛生許可證。2014年11月，**公司明確告知徐先生無法發放許可證，徐先生立即離開店鋪，但沒有將店鋪歸還給**公司。2015年2月，徐先生起訴終止租賃協議，**公司賠償其經濟損失。**公司反訴確認，協議于2014年12月1日終止，徐先生歸還爭議房屋，并支付房屋占用期間的使用費。經徐先生申請，法院委托評估機構對74號鋪的裝修殘值進行了評估。2015年6月4日，法院組織雙方交接，徐先生將有爭議的店鋪歸還**公司。

法院認為，雖然徐先生在2014年11月沒有實際經營和退出，但他直到2015年6月4日才將爭議店鋪歸還**公司，因此他在實際占有爭議店鋪期間仍應支付租金和管理費。但鑒于無法辦理相關證照，影響徐先生正常經營，且**公司負有終止租賃協議的主要責任，決定**公司賠償徐先生部分租金和管理費。出租人將房屋交付承租人后，因雙方糾紛導致房屋空置的，在實踐中很容易引起承租人是否應當承擔空置期間的房屋租金或使用費的糾紛。原則上，只要承租人不將房屋返還給出租人，即使房屋空置，只要房屋仍由承租人實際控制，承租人應在實際返還房屋前承擔房屋租金或使用費。出租人起訴要求承租人騰退房屋時，也可以要求承租人承擔房屋空置期間的租金或使用費。具體費用標準由法院根據房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中延長鑒定期限的原因、當事人過錯程度等因素確定。

簽訂租賃合同，明確房屋性質

在簽訂房屋租賃合同階段，雙方應事先了解租賃房屋的性質，并注意幾種特殊的租賃類型。首先，對持營業執照出租的房屋，一般來說，營業執照的使用不影響房屋租賃合同的效力，但租賃雙方應當依照法律規定從事經營活動，不得將含有限制經營或者許可經營的營業執照提供給他人使用。對于租賃保障性住房、集體租賃住房的，雖然租賃保障性住房、集體租賃住房不會導致租賃合同無效，但不符合相關法律法規的規定。出租人出租該房屋的，可以由有關行政機關給予行政處罰。出租人應當按照法律規定的用途使用房屋，不得貪圖一時利益和違反國家政策法律的行為；承租人也應當避免出租此類房屋，以避免自身利益的損失。其次，雙方應就房屋租賃合同中雙方的權利義務達成明確協議，避免糾紛。房屋租賃合同應當明確約定租賃房屋的實際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合同的條件以及相應的責任。出租人應當遵循誠實信用原則，如實告知承租人租賃房屋的真實情況。承租人還應當查驗租賃房屋的權屬證明或者向有關部門查詢，確認房屋性質、面積等基本情況。

在房屋租賃合同履行階段，雙方應遵循誠實信用原則，嚴格履行合同約定的義務。第一，承租人應當按照法律和合同約定的方式和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。二是除房屋租賃合同另有約定外，承租人裝修、擴建房屋應當征得出租人同意。出租人應時刻關注出租房屋的實際情況。不同意承租人裝修、擴建的，應當在知道或者應當知道承租人行為的合理期限內（一般為六個月）提出異議。否則，視為同意承租人裝修或擴建。第三，除非房屋租賃合同另有約定，承租人將房屋轉租給第三人時，應當征得出租人的同意。承租人未經同意將房屋轉租的，出租人有權在知道或者應當知道轉租事實后六個月內提出異議，要求解除租賃合同。在房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素的影響，難免會引發糾紛。爭議發生后，雙方應及時收集證據，通過法律手段保護自己的合法權益。首先需要注意的是，如果一方因違約而不能繼續履行房屋租賃合同，守約方應采取合理措施減少損失擴大，這也是守約方的法定義務之一。如果承租人要求提前解除合同，搬出租賃房屋，出租人不能讓房屋空置，讓承租人支付高額賠償；相反，如果出租人要求提前收回房屋，承租人也應采取合理措施。如果正在裝修，就應該停止裝修，或者在斷水斷電的情況下，要及時處理房屋內的物品，防止進一步的損失。第二，需要注意的是，雙方同意解除合同或者經審查不能繼續履行合同的，雙方應當及時辦理房屋交接。訴訟過程中，雙方當事人可以在法院組織下移交案件，也可以自行移交案件。經法院解釋，一方當事人拒不移交的，應當承擔期間的房屋租金或者房屋使用費。租賃當事人在房屋交接時，應當辦理正式的書面交接手續，并簽署交接確認書，以便于法院確定交接程序和時間，防止當事人遭受不必要的損失。

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