1。非法轉(zhuǎn)租的法律后果是：（1）出租人與承租人的關(guān)系。承租人轉(zhuǎn)租屬于嚴(yán)重違約，出租人有權(quán)解除合同，同時(shí)要求賠償損失。（2）承租人和分承租人之間的關(guān)系。雙方的租賃合同有效，承租人有義務(wù)使轉(zhuǎn)租人取得使用租賃物的收入。（3） 出租人和分承租人之間的關(guān)系。轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。出租人解除租賃關(guān)系時(shí)，出租人可以直接請(qǐng)求分承租人返還租賃物。

各國(guó)轉(zhuǎn)租的立法模式主要有兩種。一是限制主義。如德國(guó)民法典規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃財(cái)產(chǎn)的使用收益委托給第三人。一種是自由放任。法國(guó)《民法典》規(guī)定，承租人有權(quán)轉(zhuǎn)租，但租賃合同禁止轉(zhuǎn)租的除外。根據(jù)合同法的規(guī)定，我國(guó)采用限制主義。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以依照合同法的規(guī)定解除合同，但承租人與分承租人之間的租賃合同是否無(wú)效尚不清楚。在審判實(shí)踐中，因非法轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。解決這一問(wèn)題，有助于在實(shí)踐中正確認(rèn)識(shí)和運(yùn)用非法轉(zhuǎn)租。

2。非法轉(zhuǎn)租，承租人與轉(zhuǎn)租人簽訂的合同是否有效？有三種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人批準(zhǔn)。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的性質(zhì)是違法的，因此轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。第二種觀點(diǎn)：效力未定的合同。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)取得處分權(quán)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同的，合同有效。”。無(wú)權(quán)處分行為屬于效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租應(yīng)屬于擅自處分，因?yàn)閷?duì)于轉(zhuǎn)租，雖然承租人擅自將租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，而不是他人的財(cái)產(chǎn)，但承租人擅自將占有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，這實(shí)際上是對(duì)租賃物的非法處分其他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和職能。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)是效力待定的合同。第三種觀點(diǎn)：合同有效。非法轉(zhuǎn)租合同是一種允諾性合同，在雙方意思表示一致時(shí)才有效，因此轉(zhuǎn)租合同應(yīng)是一種有效合同。首先，根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃合同是一種允諾合同。轉(zhuǎn)租合同經(jīng)雙方同意后生效。其次，轉(zhuǎn)租符合合同的功能。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租需要出租人的同意才能保護(hù)出租人的利益，但未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益。出租人與承租人簽訂租賃合同的目的是取得出租房屋所帶來(lái)的租金收入。轉(zhuǎn)租在某些情況下不影響出租人收入的實(shí)現(xiàn)，也可以保證其利益。最后，根據(jù)契約自由原則，其目的是鼓勵(lì)交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序。非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上是債權(quán)合同，債權(quán)協(xié)議的效力不受第三人的限制。因此，即使未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效。應(yīng)當(dāng)注意的是，確定轉(zhuǎn)租合同為有效合同必須有一個(gè)前提，即轉(zhuǎn)租人沒(méi)有善意過(guò)錯(cuò)，即不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租人無(wú)權(quán)處分。在無(wú)權(quán)處分的情況下，對(duì)善意相對(duì)人應(yīng)當(dāng)給予特別保護(hù)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)視為有效合同。

3。非法轉(zhuǎn)租既是一種違法行為，也是一種違約行為。行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任嗎？他應(yīng)該承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？《合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效。第二百二十四條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。論擅自轉(zhuǎn)租租金的性質(zhì)及處理。德國(guó)理論認(rèn)為它是不當(dāng)?shù)美Ｍ?建先生認(rèn)為，承租人非法轉(zhuǎn)租并非擅自行為，出租人與承租人之間存在租賃關(guān)系。承租人支付使用收益的對(duì)價(jià)，出租人無(wú)權(quán)使用租賃財(cái)產(chǎn)的收益。因此，承租人非法轉(zhuǎn)租并不損害其利益。因此，非法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃合同中予以解決，出租人可以解除租賃合同，而無(wú)需在訂立合同時(shí)訴諸不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)或因不履行債務(wù)而請(qǐng)求損害賠償。因此，王先生無(wú)權(quán)從承租人處扣除剩余租金。我們認(rèn)為，王健先生的觀點(diǎn)更符合邏輯。出租人因出租房屋而獲得租金收入，其對(duì)價(jià)是使承租人取得房屋使用權(quán)。出租人在法律上不受轉(zhuǎn)租的直接損害。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租而獲利較多，不構(gòu)成對(duì)出租人的不當(dāng)?shù)美．?dāng)然，出租人因轉(zhuǎn)租給房屋造成損害或者其他損失的，可以根據(jù)租賃合同或者侵權(quán)責(zé)任要求賠償損失。你知道嗎