二房東轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任是什么？

轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而是將租賃物出租給分承租人使用收益的行為。轉(zhuǎn)租后，承租人雖然仍然是租賃關(guān)系的當(dāng)事人，但實(shí)際上是將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，即分承租人，用于收益的使用。如何利用租賃物取得收益直接關(guān)系到出租人的切身利益。因此，各國(guó)立法普遍規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。例如，日本《民法典》第612條規(guī)定，“未經(jīng)出租人承諾，承租人不得將其權(quán)利出租或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租”。《德國(guó)民法典》第549條規(guī)定，“未經(jīng)出租人承諾，承租人不得將租賃物委托第三人使用”。根據(jù)臺(tái)灣現(xiàn)行民法第443條規(guī)定，合法轉(zhuǎn)租分為兩種：（1）取得出租人的承諾；（2）承租人將部分房屋轉(zhuǎn)租給他人，但有協(xié)議反對(duì)。除上述兩種合法轉(zhuǎn)租外，其他轉(zhuǎn)租均為非法轉(zhuǎn)租。我國(guó)《合同法》以當(dāng)事人的同意作為衡量轉(zhuǎn)租是否合法的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，為合法轉(zhuǎn)租。否則，就是非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租的法律后果是：（1）出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不受轉(zhuǎn)租的影響，二者之間原有的權(quán)利義務(wù)仍然存在。承租人還應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租人負(fù)責(zé)的原因造成的損害向出租人承擔(dān)責(zé)任。只要損害發(fā)生并可歸因于轉(zhuǎn)租人，承租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（2） 作為轉(zhuǎn)租人，承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般租賃關(guān)系沒有區(qū)別。（3） 出租人與轉(zhuǎn)租人之間不存在直接的法律關(guān)系，但轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)直接履行承租人對(duì)出租人的義務(wù)，出租人也可以直接行使轉(zhuǎn)租人對(duì)轉(zhuǎn)租人的權(quán)利。在這些情況下，第三方誰(shuí)有債務(wù)履行的問題。分承租人對(duì)租賃物負(fù)有保管義務(wù)，不履行保管義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，承租人是共同債務(wù)人；租賃物侵害租賃物的，租賃物可以直接向租賃物請(qǐng)求損害賠償，租賃關(guān)系終止時(shí)，轉(zhuǎn)租人有義務(wù)將租賃物返還給租賃人，承租人仍然是共同債務(wù)人；除另有約定外，轉(zhuǎn)租人不承擔(dān)向出租人支付租金的責(zé)任。（4） 轉(zhuǎn)租是基于承租人租賃權(quán)的存在。承租人的租賃權(quán)依法終止時(shí)，轉(zhuǎn)租人不得向出租人主張租賃權(quán)。如果承租人這次不能取得租賃權(quán)，分承租人只能向承租人索賠。

目前，在審判實(shí)踐中，轉(zhuǎn)租造成的損害是很多的。比如，在一些大型商場(chǎng)，很多承租人租房后轉(zhuǎn)租給他人，一些不法分子收取巨額轉(zhuǎn)租租金后潛逃。出租人與分承租人之間的賠償問題一直困擾著各級(jí)法院。一般情況下，出租人以承租人不支付租金為由要求收回房產(chǎn)，分承租人以出租人同意轉(zhuǎn)租為由拒絕交房，并向承租人支付了數(shù)期租金，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了巨額裝修。為了平衡各方利益，人民法院往往左右為難。對(duì)此，應(yīng)按照上述原則處理。承租人不支付租金的，出租人有權(quán)解除合同，收回房產(chǎn)；承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)分承租人遭受的損害承擔(dān)賠償責(zé)任，但出租人收回房產(chǎn)后裝修對(duì)分承租人有用的，按照不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對(duì)分承租人進(jìn)行補(bǔ)償。你知道嗎