租賃合同的效力是法律賦予依法成立的合同的約束力。合同終止，又稱合同消滅，是指合同關系客觀上不再存在，合同權利義務消滅。（1） 租賃合同期限屆滿時，租賃合同分為定期租賃合同和無定期租賃合同。在無限期租賃合同中，出租人和承租人都可以隨時要求解除租賃合同。當事人一方提出解除租賃的，租賃合同可以在一定期限后解除，雙方的租賃關系消滅。在定期租賃合同中，雙方當事人不續(xù)訂的，合同關系消滅。租賃合同期限約定不明確或者當事人沒有約定的，或者沒有書面形式，當事人對租賃期限有爭議的，視為無限期租賃。此外，《合同法》第236條規(guī)定，承租人在租賃期屆滿繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期不確定。將定期租賃合同變更為無限期租賃合同，必須具備以下條件：一是原租賃合同期滿后，承租人仍使用并取得租賃物，但不向出租人返還租賃物，履行返還租賃物的義務。第二，出租人沒有立即對租賃財產的使用和收益提出異議。所謂“立即無異議”，是指出租人即使在租賃期屆滿后，也不立即對承租人對租賃物的使用和收益提出異議。同時滿足上述兩個條件的，租賃合同到期后仍可以轉為無限期租賃。但是，對于出租人是否必須知道承租人擁有租賃物的使用權和收益這一事實，眾說紛紜。我們認為，一般來說，合同到期后，應當終止合同，雙方的合同關系消滅。自然，承租人應當返還租賃物，不得繼續(xù)使用和受益。這是承租人應當履行的義務，出租人沒有特別要求或者要求。因此，如果出租人不知道承租人會繼續(xù)使用租賃物并從中受益，當然也就無法提出異議。出租人不知道承租人在租賃期屆滿后仍然使用和取得租賃物的，不能認為租賃合同可以繼續(xù)，成為無限期租賃。（2） 租賃合同期限尚未屆滿，但因法定或者約定的情形，由雙方或者一方解除租賃合同的。根據《合同法》的規(guī)定，任何一方當事人可以要求解除合同的情形主要有不定期租賃、租賃標的物滅失等，其中不定期租賃分為不定期租賃、不定期租賃和非書面租賃、當事人對租賃期限有爭議時不定期租賃四種，合同終止后，雙方當事人默示繼續(xù)履行合同的，為無限期租賃。這四種不定期租賃合同的雙方當事人可以隨時要求解除租賃。（1） 承租人未按照約定的方式或者租賃性質使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。（二）承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。（三）承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。這里的條件是租客不付或延遲付租金。承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，不容易對承租人主張何種理由可以構成“正當理由”作出嚴格的標準。應當根據當事人的情況，按照誠實信用原則進行判斷。例如，承租人因失業(yè)而無力支付房租。雖然借錢還房租并非不可能，但太難了。因此，此時他認為自己沒有正當理由，強迫自己支付房租，否則，終止合同就不值得提倡。承租人未在合理期限內支付租金。但是，設定合理的期限并不是出租人要求解除合同的必要前提。由于法律規(guī)定表述為“可以”，說明出租人有選擇權，因此也可以不設期限直接要求承租人付款；上述終止原因均為法律原因。出租人可以不經事先通知或者設定遲延期限直接解除合同。無論是定期合同還是不定期合同，對本合同均無影響。這種解除是出租人的權利。出租人可以解除也可以不解除，承租人無權干涉和主張。（1） 租賃物危及承租人安全、健康的，即使承租人在簽訂合同時知道租賃物質量不合格，承租人仍可以隨時解除合同。這里的“承租人”應當擴大到包括普通居民、普通使用者和對租賃財產的安全感興趣的其他人。在一般買賣合同中，買受人明知標的物有瑕疵的，應當免除出賣人的責任，買受人不得解除合同。但在租賃合同中，承租人不得解除合同。但是，承租人明知租賃物存在危及安全、健康的瑕疵，仍堅持租賃的，可以解除合同。但在合同解除前，因租賃物的危險性造成損害的，承租人不能免除任何責任。由于承租人明知危險存在，仍欲出租租賃物，故在發(fā)生損害時，主觀上應視為有過錯，故應承擔相應的損害賠償責任。（二）因不可歸責于承租人的原因致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。其條件是：租賃物部分或者全部毀損、滅失；租賃物毀損、滅失不能歸責于承租人；租賃物毀損、滅失的程度已使合同目的無法實現。租賃物的部分毀損、滅失不影響合同目的的實現，或者僅部分影響承租人的使用收益，但不足以影響合同整體目的的實現的，承租人不能相應解除合同。（三）承租人在租賃期間死亡的，原共同居住人有權繼續(xù)原租賃合同，但合同能否終止？我們認為，法律的目的是保護承租人的原共同居住人的利益，使承租人的原共同居住人在死亡后不會因為不能與承租人建立繼承關系而突然無依可依。但這是一種授權，同居者自然可以選擇。如果他認為他不需要這種保護和特別照顧，他可以終止租賃合同而不繼續(xù)租賃合同。承租人的法定繼承人或者指定繼承人可以根據與承租人的關系取得承租人的身份，解除合同。

在房屋租賃中，繼承人能否在繼承租賃合同后解除合同，解除承租人的原共同居住人？據臺灣學者施*寬介紹，與租客同住的家庭成員并非繼承人（如妃子、兒媳），但當繼承人有繼承權時，不合理遷出原家庭成員，構成權利濫用時，繼承人應轉租或轉讓對同居家庭成員的租賃權，以及與居住相結合的商業(yè)利益，應當由同居家庭成員返還給繼承人。出租人未經本人承諾，不得聲稱是租賃權的轉租或者轉讓。因為同居家庭成員原來和承租人一起使用收入。繼承人與同居家庭成員協(xié)商不成時，出租人可以向任何一方主張租金。協(xié)商遲延的，出租人可以相應解除合同。我們認為，根據《合同法》，承租人的共同居住人不限于“同居家庭成員”，共同居住人可以直接要求延續(xù)原租賃合同，即使承租人的合法繼承人不能繼承