物業費未交后，停車費和物業費的新征收方式已經啟動。這是合規和合法的方法嗎？業主如何維護自身利益？業主對物業服務不滿意，是否有權選擇新物業？

新物業收費50%，物業費定價誰說了算？

“從800元起跳。似乎只用了一個月就漲到了1200元。”家住北京市豐臺區的小江向記者講述了自己物業費的變化。新物業公司落戶后，除了提高物業費，他沒有感覺到服務的改善。

小江的住宅區建于1994年。由于年代較早，最初收取的物業費確實低于目前的市場情況。因此，這類“老舊小區”出現收費上漲的跡象。

隨著物業費的上漲，業主能否拒付？小江不想反抗，但物業公司每隔三五次就給他們打電話催促。如果他們一直不交錢，就怕自己被列入“黑名單”，“如果他們不享受服務，就不要因為這筆錢而打擾家人。”

“如果我們受不了打擾，最終會妥協。”小江表達了很多業主的愿望。

作為購房之初簽訂的物業合同，物業公司是否可以擅自修改條款？大多數業主是否應該同意增加物業費？有什么樣的工藝規范？

“物業費上漲必須是業主同意的‘雙倍過半’，即超過半數的居民（以戶為單位）同意在小區內漲價，超過半數的居民同意增加面積。”律師網向記者介紹了相關流程。物業公司計劃增加管理費。根據經營狀況核算后需要公布小區業主情況。經業主大會（召開會議或書面形式）同意后，將漲價方案報有關部門備案，價格主管部門最終審批。律師律師網持相同觀點認為，“物業公司單方面的公告或漲價通知對業主沒有約束力，費用調整不需要再簽訂新合同，合同條款可以變更或補充”。

將物業費與停車費“捆綁”在一起是否違法？

社區服務涉及的費用遠遠超過物業費。隨著近年來私家車數量的快速增長，小區停車位越來越稀缺，停車收費自然成為一些物業公司追逐利潤的新途徑。

今年8月，北京市大興區某小區物業公司臨時將車位月租金由260元上調至300元，引起不少業主不滿。

“停車費沒有上漲的理由，物業公司突然貼出漲價通知”，業主胡楊一直憤憤不平。后來，有業主向12345熱線投訴，物業公司將停車費調回。

根據《物業服務收費管理辦法》，物業管理企業根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。據悉，北京市放開了對居住區停車場的政府定價管理，實行市場價格調節，這被一些業主視為停車費上漲的導火索。

記者加入小區業主群體后發現，停車費的上漲并不是最大的矛盾點，物業費的“捆綁”收取更讓業主頭疼。

另一位業主解釋了其中的奧秘：如果你想在小區租一個車位，交停車費，就必須同時交物業費，這是全年的，你以前不能有任何欠款，“我相信大多數業主都不愿意交物業費，但物業服務和這種威脅態度是不能接受的。”

“這兩種錢性質不同，不能一起收。”何斌明確指出，根據《物權法》和相關法律法規，小區規劃停車位首先要滿足業主的需求，物業公司不應將“物業費繳納”和“租賃停車位”捆綁在一起，限制業主使用小區規劃停車位。

記者注意到，在雙方簽訂的車位租賃合同中，物業公司作為甲方，權利義務過于簡單，相關責任并未得到有效約束；然而，乙方車主須“對停車位使用年限內停放車輛的安全負責，任何損壞或損失由乙方負責，與甲方無關”。

本合同被業主視為“免責聲明”是否有效？”這取決于合同是否不公平。如果雙方的權利和責任不平等，合同本身就沒有法律效力。

對于停車過程中的車輛損壞，物業是否應該承擔責任取決于三個因素：首先，我們應該參考合同協議書，是否存在保管關系。對車輛保管沒有特別約定的，物業公司對車輛的管理屬于車輛行駛和停放的管理，屬于現場管理而不是保管關系，管理單位不應承擔車輛毀損、被盜的責任；同時，還要看物業公司是否履行了相應的管理義務。

獎勵制或合同制存在哪些隱患？

與上述住宅物業費和車位綁定不同，北京市青年路附近一小區業主艾女士向記者反映了困擾她的“新情況”：新物業公司落戶后，原來物業公司實行的獎勵制度改為合同制度。

這會影響業主的利益嗎？記者采訪的多位律師表示，“薪酬制度能更好地保護業主的利益，對業委會有更高的要求”。

表示薪酬制度是按照約定的比例或金額從物業費中提取薪酬，支付給物業公司，其余歸物業公司代管，有利于業主對物業行使監督權；而一次性支付制度方面，如果企業有固定的收益，想要獲得更多的利潤，只能降低成本，其直接后果可能是服務質量達不到約定的標準。

在上述小區發生物業糾紛的案例中，不少業主覺得投訴無門。爭議的解決辦法是什么？

“撥打12345熱線，對物業收費、合同、資金管理等問題進行實名投訴；如進一步協商不成，業主可向住建、物價等主管部門申請行政調查，或通過司法程序解決。”。這場糾紛很難解決。業主如何解散物業管理公司？

由于糾紛難以解決，胡楊所在社區的部分業主也發起了工作組，正在征集社區20%以上業主簽字，以實現更換物業管理公司的目的。

更改屬性真的這么簡單嗎？根據2010年10月實施的《北京市物業管理辦法》，選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業服務的，應當經專有部分占總建筑面積一半以上、總數一半以上的業主批準。

可見，20%業主的簽字肯定是不夠的，即使足夠，也未必能順利更換物業公司。

“原物業準備退房時，一群業主開始在群里討論如何投票選擇新的物業公司”，幾個月前，家住北京青年路附近社區的艾女士也遇到了類似的情況。她熱心社區事務，組織鄰居們為一家新的物業公司投票。據了解，該小區物業費為每月每平方米4.95元，100平方米的住房每年要交近6000元的物業費。“物業費高企的背后，業主維權難。”我們提議投票給一家新的物業管理公司altho