地役權(quán)需要登記嗎？《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)合同生效時(shí)，地役權(quán)成立”。地役權(quán)人與地役權(quán)人自愿達(dá)成協(xié)議的，地役權(quán)合同生效。地役權(quán)合同一生效，地役權(quán)即成立。地役權(quán)的成立以地役權(quán)合同的效力為基礎(chǔ)，登記不是地役權(quán)成立的必要條件。地役權(quán)人或者地役權(quán)人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。即采用對(duì)抗性地役權(quán)。所謂登記對(duì)抗，是指未經(jīng)登記，不知道也不應(yīng)當(dāng)知道土地具有地役權(quán)并轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的第三人不得對(duì)抗。

例如，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從他人手中取得市中心廣場(chǎng)附近的一塊土地使用權(quán)，并以“觀光”為理念設(shè)計(jì)建造了一棟高層觀光商品住宅。工地前面有一所B學(xué)校。為防止乙方修建高樓大廈遮擋視線，甲方同意乙方在30年內(nèi)不得在現(xiàn)場(chǎng)修建高樓大廈，費(fèi)用為每年向乙方支付10萬(wàn)元賠償金。合同簽訂后，雙方均未辦理地役權(quán)登記。一年后，B學(xué)校搬遷并將所有房屋轉(zhuǎn)讓給了房地產(chǎn)中介C。然而，乙方并未提及自己與甲方之間的協(xié)議，而是由C購(gòu)買(mǎi)了學(xué)校并建造了一棟高層住宅。甲方要求丙方立即停止施工。丙方拒絕后，甲方向法院提起訴訟。根據(jù)《物權(quán)法》第158條規(guī)定，法院不能支持甲方的訴訟請(qǐng)求。本案中，甲乙雙方雖簽訂了地役權(quán)合同，但未進(jìn)行登記；乙方轉(zhuǎn)讓土地，未告知丙方該土地上存在地役權(quán)，丙方的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只能依據(jù)合同要求B校承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)權(quán)要求c校停止建設(shè)高樓并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，為了更好地保護(hù)地役權(quán)，最好對(duì)地役權(quán)進(jìn)行登記。

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