案例：2006年3月18日，李某與**公司簽訂商品房買賣合同，同意李某購買**公司金海公寓3棟602室，總價42萬元；雙方還同意，李將在合同簽訂之日支付8元，剩余的34萬元將在合同簽訂后3個月內向銀行申請抵押貸款。合同簽訂后，李先生根據合同支付了8萬元，但他無法處理欠李先生的抵押貸款，并且未能籌集資金支付剩余房價**公司于6月1日起訴李先生，2008年，以李某未按合同規定支付剩余房款為由，要求終止商品房銷售合同在本案審理中，對李某構成違約，且**公司起訴終止商品房銷售合同。理由是站得住腳的，應該毫無爭議地予以支持。爭議在于法院是否應裁定**公司退還李某支付的8萬元購房款。對此有兩種不同的意見：

一種意見是，應判定**公司在終止商品房買賣合同的同時退還李支付的購房款。根據合同法第97條， “合同終止后，未履行的，終止履行；已履行的，當事人可以根據履行情況和合同性質要求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權要求賠償損失損失。“合同解除的效力是合同解除的法律后果。當事人為解決當事人之間的糾紛，直接申請解除合同。合同解除后的賠償、其他補救措施或賠償損失的法律后果，是合同解除后應當承擔的內容合同終止的判決中應包括違約金，法院不應單獨處理。正確的解決辦法是，當法院作出終止合同的判決時，判決雙方當事人將財產返還給對方，而不需要雙方當事人提出請求，即：，變更直接申請終止合同的訴訟與合同終止后返還財產的訴訟一并審理，是徹底解決爭議、避免重復訴訟的有效途徑

另一種觀點認為，根據《合同法》第97條，合同終止后，必須確立具體的恢復原狀、其他補救措施和損失賠償要求，無論是否作為訴訟提起。雙方僅直接提出變更合同的訴訟。與因解除合同而提起的返還財產和賠償損失的訴訟相比，這兩起訴訟在標的物和訴訟事由上存在差異。不能認為這兩起訴訟可以合并，因為訴訟主體是一致的。換句話說,，直接申請終止合同和以終止合同為理由申請返還財產是相互矛盾的，不能出現在一起訴訟中

作者認為上述兩種觀點是不恰當的

應考慮以下三個因素直接申請變更合同的行為是否可以與合同終止后返還財產的行為一并審理：

首先，這取決于原告是提起訴訟以確認合同終止的有效性，還是直接申請合同終止。在合同終止糾紛案件的審理中，主要有兩種情況：一種是原告在訴訟前向被告提出合同終止，然后向法院申請確認合同終止的法律效力；另一種情況是，原告在告知之前沒有向被告提出終止合同，直接申請變更合同。本案屬于后一種情況。對于前者，原告訴訟的法律依據是《合同法》第96條的規定。在本案中，原告可以在確認合同終止的有效性時提出恢復原狀和賠償損失的要求，這類似于在確認合同無效時提出返還財產和賠償損失的要求。在后一種情況下，原告不得直接申請終止合同，同時依照《合同法》第九十七條的規定申請恢復原狀和賠償損失。因為《合同法》第九十七條規定的恢復原狀、賠償損失等賠償行為的內容是針對終止的合同。當原告僅直接申請終止合同時，另一方提出抗辯，要求法院查明原告是否有權終止合同，終止合同是否合法，即：，原告申請終止合同仍然是一個事實和法律問題有待查明，合同的終止不是既成事實，因此在后一種情況下，合同法第97條不能適用，這取決于合同終止后是否具有追溯效力。合同的終止是否具有追溯效力，應根據合同的履行情況和合同的性質確定。根據合同的性質，合同分為連續合同和非連續合同。非連續合同是指履行一次性行為的合同，如本案中的商品房買賣合同。原則上，此類合同的終止具有追溯效力，即非連續性合同終止后具有追溯效力。具體而言，非持續性合同的終止將追溯消除基于合同的債權債務關系，就好像合同從一開始就沒有成立一樣。如果合同不成立，合同雙方將失去以其占有和取得的財產為基礎的合同和法律依據，雙方有義務相互返還。因此，非持續性合同的終止具有追溯效力，表明該合同的終止適用于雙方為恢復原狀而相互返還或單方面返還。連續合同是指必須在一定期限內而不是一次完成履行的合同，如保管、租賃、承包、雇傭等合同。原則上，連續合同的終止不具有追溯效力，即該合同終止后，不能恢復原狀。因此，不能相互退回或單方面退回，只能對已執行的部分進行補償或補償。如果在農村土地合同終止后，承包商的投資已實現，且無法恢復到原始狀態，則承包商只能評估其投資并采取補償或補償措施

第三，這取決于雙方是否提出申請。根據“無訴訟、無理由”民事訴訟的基本原則，直接申請變更合同的訴訟是否適用《合同法》第九十七條的規定，完全取決于當事人的意愿，并應盡可能保護守約方的利益。原則上，該原則是當事人申請返還財產，但法院根據其職能和權力進行干預除外，盡管商品房買賣合同的終止具有追溯效力，并且可以合并審理合同終止后的恢復原狀和損失賠償請求，但基于原告直接提出合同變更請求的事實，合同終止后，原告未提出付款請求，或者被告未提出相應的反請求，法院不得根據職權，共同審理變更直接申請終止合同的訴訟以及合同終止后返還財產、賠償損失和其他付款的訴訟。從這個角度來看，兩人是否可以一起審理因案件而異，不能一概而論

在本案中，**公司與李某提起撤銷商品房銷售合同的訴訟，法院決定支持**公司的申請，但無法決定**公司返還李明博依職權支付的8萬元購房款。有三個原因：

首先，李在本案中不可能提出反訴。由于合同是否終止仍然是一個尚未確定的事實和法律問題，李無法以合同終止成立為由，對**公司的合同終止請求進行抗辯，并反訴要求**公司退還已付購房款。E