原告薛稱，2011年1月21日，他與被告房地產公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，同意向該房地產公司購買房屋。根據合同約定，該房屋款以抵押貸款的形式支付，原告于2011年1月25日向房地產公司支付首期款507804元。剩余118萬元通過向商業貸款銀行申請抵押貸款支付給房地產公司。原告根據合同支付了首期款。2011年5月15日，房地產公司工作人員電話告知原告**北京中關村支行因原告收入不足，不符合貸款總房價70%的條件而拒絕貸款，并要求原告將首付款增加至總房價的40%或增加一名共同買家。原告無法支付，不同意增加，并要求按照合同執行。因此，到目前為止，原告尚未申請貸款。房地產公司稱，如果原告退房，將支付該商品房總房價的20%作為違約金。原告認為，根據《北京商品房預售合同》附件席補充協議第1條規定，除買方自愿放棄抵押貸款或主動要求商業銀行不貸款外，或買方的貸款申請因買方故意隱瞞購買單位數量或信用狀況而被拒絕，買方的貸款申請被銀行拒絕，賣方應與賣方協商付款。如協商不成，出賣人應解除合同，將買受人已支付的房款無息退還買受人。因此，原告因收入不足不能申請抵押貸款，不屬于補充協議約定的違約，不履行合同不屬于違約

因此，起訴要求：

1。終止原告與房地產公司簽訂的北京市商品房預售合同的命令。房地產公司返還原告支付的首期款507804元；3.訴訟費用應由房地產公司承擔被告房地產公司辯稱：

1。薛的銀行貸款比例低是由他自己的原因造成的，他無權終止合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條：“商品房買賣合同規定，買受人以擔保貸款形式付款，因一方原因未簽訂商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，另一方可以要求終止合同并賠償損失。因不可歸責于雙方的原因不能訂立商品房擔保貸款合同的，商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以要求解除合同，出賣人應當將收到的購房款本金及其利息、定金退還買受人。“

2.北京市商品房預售合同不符合終止條件。最高人民法院關于在當前形勢下進一步完善房地產糾紛案件審理指導意見的通知”妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩定房地產交易市場。。。買受人要求解除《商品房合同》糾紛案件，應當依法進行嚴格審查，不符合解除條件的，不得解除。。。“房地產公司與薛某簽訂的《北京市商品房預售合同》合法有效，受法律保護，雙方應嚴格履行合同義務，維護交易的穩定性和合同的信譽。因此，房地產公司要求為駁回薛的索賠

[審理]

審理結束后，北市通州區人民法院作出判決：一、終止原告薛與被告房地產公司之間的北京市商品房預售合同；2、 被告房地產公司退還原告薛的購房首期款人民幣57804元，應在本判決生效之日起七日內執行，二審維持原判,，判決已經履行

[評估]

（一）北京市商品房預售合同的性質

北京市商品房預售合同是各方當事人在平等協商的基礎上就民事權利義務的處分達成共識的表達。其性質為民事合同，以其效力為目的，《中華人民共和國民法通則》，履行和責任的確定適用《中華人民共和國合同法》和其他法律及其司法解釋或行政法規（二）影響合同作為民事合同效力的因素，北京市商品房預售合同的生效和終止需要符合法律、行政法規的明確規定或各方的共同約定。只有在有合法或約定的原因導致合同無效或終止時，合同才會失效。

中華人民共和國合同法第九十一條規定的合同終止情形包括：債務已按照協議履行；合同終止；債務相互抵銷；債務人依法存放標的物；債權人解除債務；債權債務屬于同一人；法律規定或者當事人約定的其他情形。其中，合同解除是最常見的權利義務終止方式之一

合同解除包括約定解除和法定解除。《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：當事人可以協商一致解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。符合解除合同條件的，有權解除合同的人可以解除合同這是法律關于解除協議的相關規定。此外，《中華人民共和國合同法》第九十四條規定了合同終止的法律情形，主要包括：因不可抗力不能實現合同目的；在履行期限屆滿前，一方當事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務；當事人遲延履行主要義務，經催告在合理期限內不履行的；任何一方延遲履行其義務或有其他違約行為，導致未能實現合同目的；法律規定的其他情形

由于北京市商品房預售合同屬于普通民事合同，根據私法上的意思自治原則，在不違反法律、行政法規強制性和禁止性規定的前提下，當事人可以自由約定合同的內容，包括合同的效力，協議的效力高于法律本身的一般規定。因此，從《關于在當前形勢下進一步完善房地產糾紛案件審理的指導意見》等司法政策和司法實踐的一般理論來看，法官通常以維護民事合同的效力為原則，不輕易終止民事合同或否認民事合同的效力，在《北京市商品房預售合同》及其附件明確規定合同在特定情況下可以終止的情況下，與普通法或其司法解釋不同，人民法院應當尊重當事人之間關于合同終止條件的現有約定，并根據附件約定的條件作出支持合同終止的判決。（三）合同終止后的責任"中華人民共和國基本法"規定,合同終止后，未履行的，終止履行；已履行的，當事人可以要求賠償，采取其他補救措施，并有權根據合同的履行和性質要求賠償損失這是法律關于合同終止后的責任和后果的一般規定。同樣地