陽臺使用權(quán)歸誰

此時(shí)看陽臺是公用陽臺，還是房屋內(nèi)陽臺。如果是公用陽臺，則一般屬于全體業(yè)主，合同另有約定除外。如果是房屋內(nèi)陽臺，則屬于房屋所有人。為了更好理解，以一個(gè)案例為例：

案情：原告：陳某

被告：某某書店

2003年下半年，原告陳某購買了坐落在繁華路段臨街商住樓二樓的住宅房一套。底層店面房為被告某某書店住所。2004年2月，經(jīng)市城市建設(shè)監(jiān)察大隊(duì)批準(zhǔn)同意，被告在外墻設(shè)置戶外廣告。被告的廣告牌用鐵架支撐，使廣告牌距離二樓陽臺外墻約30厘米，整個(gè)廣告牌面積將二樓陽臺外墻面全部遮掩。牌面上寫有“某某書店”等文字內(nèi)容。原告認(rèn)為廣告牌雖離二樓陽臺外墻面約30厘米，其仍占用了二樓陽臺墻外的空間，若要在該處安裝空調(diào)、晾衣架等，必將受到妨礙，遂多次找被告交涉。而被告則認(rèn)為原告對其二樓陽臺外墻橫向空間沒有優(yōu)先利用權(quán);二樓住宅陽臺外墻的外側(cè)屬于公用部分，并非由二樓住戶所專有，不同意將廣告牌拆除。雙方協(xié)商未果，原告遂訴至法院，要求排除妨礙，拆除被告在其所屬房屋二樓陽臺外側(cè)面樹立的廣告牌。

【審理】

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：本案雙方當(dāng)事人爭執(zhí)的焦點(diǎn)并非一般的不動產(chǎn)相鄰關(guān)系之爭，而是對二樓陽臺墻外空間由誰利用之爭議。雖然我國民事立法至今尚未明確規(guī)定空間權(quán)法律制度，但根據(jù)一般法理原則，同一幢高層建筑物中的不同所有權(quán)主體對各自墻外橫向合理空間可以優(yōu)先利用，他人不得妨礙。某某書店在其門面上方完全有足夠的空間設(shè)置招牌和廣告牌，并未達(dá)到非在二樓陽臺外設(shè)置廣告不可的程度。因此，由某某書店拆除廣告牌以排除妨礙，合乎公平合理之精神，亦為一般人所認(rèn)同。據(jù)此，法院依照《民法通則》第4條的規(guī)定，作出如下判決：判令被告某某書店于判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)將設(shè)置在原告陳某二樓陽臺外墻處的廣告牌拆除。

【評析】

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，人們對建筑物周圍空間的立體化利用已隨處可見，特別是臨街建筑物墻外空間的利用具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此建筑物墻外空間利用而引發(fā)的糾紛越來越多。高層建筑墻外橫向外空間究竟應(yīng)由誰利用呢?我國民事立法至今對空間權(quán)尚未作出規(guī)定。本案中，盡管原被告對一、二樓分別享有所有權(quán)，同時(shí)對共用的墻壁、樓梯等享有共有權(quán)，但對建筑物二樓陽臺外側(cè)可利用的水平空間利用權(quán)屬于原告還是被告，或者屬于雙方共有，抑或?qū)儆谌w所有權(quán)人共有，存在爭議。從嚴(yán)格意義上來說，本案既非相鄰關(guān)系糾紛，亦非建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，而是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)衍生出的一種并不鮮見的新類型糾紛，筆者稱其為“建筑物周圍空間利用權(quán)糾紛”。

雙方爭執(zhí)的二樓陽臺墻外空間利用權(quán)的問題，我國民事立法雖無明文規(guī)定，但二樓陽臺外側(cè)的橫向可利用空間的利用權(quán)與二樓房屋所有權(quán)是密切聯(lián)系在一起的，形成了一種事實(shí)上不可分離的狀態(tài)，如果取得了二樓的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為對相應(yīng)的二樓陽臺外側(cè)的橫向可利用空間享有利用權(quán)。審判實(shí)踐中為調(diào)整目前大量存在的空間利用現(xiàn)象，法院可以公平合理的法律原則和社會大眾所共同認(rèn)可的準(zhǔn)則進(jìn)行評判。高層建筑物是屬于不同的所有權(quán)主體共有，其中一個(gè)所有權(quán)主體對墻外橫向合理空間的利用總應(yīng)遵守一個(gè)公共準(zhǔn)則，才符合公共利益。這就需要法官從當(dāng)事人之間的利益沖突與所要調(diào)整的社會秩序之間尋求平衡點(diǎn)

根據(jù)社會大眾的一般觀念，同一幢高層建筑物中的不同所有權(quán)主體，對各自墻外橫向合理空間有優(yōu)先利用的權(quán)利。例如：自家空調(diào)室外機(jī)及晾衣架的安裝，一般只能安裝在自家外墻的合理空間內(nèi)，而不能任意安裝到鄰人的外墻上。假如允許同一幢多層建筑中的不同所有權(quán)主體可以任意利用鄰人的墻外空間，必然會導(dǎo)致空間利用的混亂局面，人為地引發(fā)糾紛，影響社會安定。從生活實(shí)際來看，這也符合慣例和公平合理的精神。被告所設(shè)置的廣告牌雖未直接使用原告所購房屋二樓陽臺的外墻，但對二樓陽臺墻外橫向空間進(jìn)行利用時(shí)，顯然妨礙了原告的正常使用，法院依照《民法通則》第四條的公平原則，支持了原告的訴訟請求，其裁判方向應(yīng)屬正確。

由于此類糾紛系由建筑物區(qū)分所有權(quán)而引發(fā)，而我國物權(quán)法尚在制訂之中，故其理論和法律依據(jù)、權(quán)利性質(zhì)、可利用空間的界定等等，仍須進(jìn)一步探討。就本案而言，對相應(yīng)的二樓陽臺外側(cè)的橫向可利用空間利用權(quán)應(yīng)強(qiáng)調(diào)“合理利用”，即此種空間的利用必須是符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章的精神的，同時(shí)必須不違背全體業(yè)主的共同利益及社會公共利益。否則即應(yīng)視為不合理可利用。