原告薛某訴稱：2011年1月21日其與被告地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定向地產(chǎn)公司購買房屋。按照合同約定以按揭貸款的方式支付房款，原告于2011年1月25日向地產(chǎn)公司支付507804元作為首付款，剩余118萬元房款采用向商業(yè)貸款銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式支付給地產(chǎn)公司。原告按照合同約定支付了首付款。2011年5月15日，地產(chǎn)公司的工作人員電話通知原告，稱**北京市中關(guān)村支行因原告收入不夠，不符合放貸總房款70%的條件而拒絕放貸，要求原告增加首付房款至總房款的40%或增加一個(gè)共同購房者，原告無力支付也不同意增加，并要求按照合同約定執(zhí)行。因此，至今原告都沒有申請(qǐng)到貸款，地產(chǎn)公司聲稱如果原告退房將支付該商品房總房款20%的違約金。原告認(rèn)為根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》的附件十一《補(bǔ)充協(xié)議》第一條的約定，除買受人主動(dòng)放棄按揭貸款或主動(dòng)要求商業(yè)銀行不予放貸，或因買受人故意隱瞞已購房套數(shù)或資信情況導(dǎo)致其貸款申請(qǐng)被拒絕外的其他情形，買受人申請(qǐng)貸款被銀行拒絕后，應(yīng)與出賣人協(xié)商付款事宜，協(xié)商不成的，出賣人解除合同，并將買受人已付房款無息返還買受人。因此，原告因?yàn)槭杖腩~度不夠申請(qǐng)不了按揭貸款，不屬于《補(bǔ)充協(xié)議》約定的違約情形，不能履行合同不屬于違約情形。

故起訴要求：

1、判令解除原告與地產(chǎn)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》;

2、地產(chǎn)公司返還原告已支付的首付款507804元;3、訴訟費(fèi)地產(chǎn)公司承擔(dān)。

被告地產(chǎn)公司辯稱：

1、薛某銀行貸款比例低，是由其自身原因造成的，其無權(quán)解除合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

2、《北京市商品房預(yù)售合同》不符合解除條件。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知規(guī)定“妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房屋交易市場(chǎng)……對(duì)于買受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除……”地產(chǎn)公司與薛某簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，保護(hù)交易穩(wěn)定和合同的可信賴性。因此，地產(chǎn)公司請(qǐng)求駁回薛某的訴訟請(qǐng)求。

【審理】

北市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決：一、解除原告薛某與被告地產(chǎn)公司的《北京市商品房預(yù)售合同》;二、被告地產(chǎn)公司返還原告薛某購房首付款人民幣五十萬七千八百零四元，自本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。

一審判決作出被告地產(chǎn)公司提出上訴，二審維持原判，該判決已經(jīng)履行完畢。

【評(píng)析】

(一)《北京市商品房預(yù)售合同》的性質(zhì)

《北京市商品房預(yù)售合同》是由各方當(dāng)事人在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上就民事權(quán)利義務(wù)的處置達(dá)成的一致意思表示，其性質(zhì)是一份民事合同，針對(duì)其效力、履行及責(zé)任的判定應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律及其司法解釋或行政法規(guī)的規(guī)定。

(二)影響合同效力的因素

作為一份民事合同，《北京市商品房預(yù)售合同》的效力及終止需要依據(jù)法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定或各方當(dāng)事人的共同約定，在出現(xiàn)使之成為無效或者終止的法定或約定事由之前，該合同不會(huì)失去效力。

《中華人民共和國合同法》第九十一條規(guī)定的合同終止情形包括：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行;合同解除;債務(wù)相互抵銷;債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存;債權(quán)人免除債務(wù);債權(quán)債務(wù)同歸于一人;法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。其中合同解除是合同最為常見的一種權(quán)利義務(wù)終止方式之一。

合同的解除包括了約定解除與法定解除兩種。《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”這是法律對(duì)約定解除的有關(guān)規(guī)定。此外，《中華人民共和國合同法》第九十四規(guī)定了法定的合同解除情形，主要包括：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;法律規(guī)定的其他情形。

由于《北京市商品房預(yù)售合同》是一份普通民事合同，根據(jù)私法上意思自治的原則，在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定的前提下，當(dāng)事人可以對(duì)包括合同效力在內(nèi)的合同內(nèi)容進(jìn)行較為自由的約定，且該約定的效力高于法律本身的一般性規(guī)定。因此，僅管從《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》等司法政策及司法實(shí)踐的一般理論來看，法官通常以維護(hù)民事合同的有效性為原則，不輕意解除民事合同或否認(rèn)民事合同的效力，但是在《北京市商品房預(yù)售合同》及其附件中對(duì)于特定情況下合同可以解除有著不同于一般法律或其司法解釋的明確規(guī)定的情況下，人民法院還是應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人之間對(duì)于合同解除條件的現(xiàn)有約定，在附件約定條件的情況下判決支持合同的解除。

(三)合同解除后的責(zé)任承擔(dān)

《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”這是法律對(duì)于合同解除后責(zé)任與后果承擔(dān)的一般性規(guī)定，同樣的道理，對(duì)于普通民事合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，在合同另有不同于上述或其他法律、司法解釋規(guī)定的要求之內(nèi)容的情況下，如果該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)支持該項(xiàng)約定的優(yōu)先適用。因此雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定了商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失，但由于《北京市商品房預(yù)售合同》中雙方對(duì)于合同解除的后果及責(zé)任承擔(dān)有了新的、不同于上述司法解除的規(guī)定，即地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)全額返還購房款，因此在當(dāng)事人意思自治優(yōu)先的原則之下，法院應(yīng)當(dāng)支持地產(chǎn)公司向原告返還全部購房款。即，本案中雙方當(dāng)事人關(guān)于合同解除條件與解除后責(zé)任承擔(dān)均作出了不同于法律的特殊約定，且該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，因此在法院認(rèn)定合同的效力及責(zé)任承擔(dān)方面，當(dāng)事人的上述約定優(yōu)先于法律的一般性規(guī)定，這也是民事法律領(lǐng)域意思自治原則在審判實(shí)踐中的應(yīng)用范例。

綜上，一審、二審法院的判決是正確的。