原告薛某訴稱：2011年1月21日其與被告地產公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定向地產公司購買房屋。按照合同約定以按揭貸款的方式支付房款，原告于2011年1月25日向地產公司支付507804元作為首付款，剩余118萬元房款采用向商業貸款銀行申請按揭貸款的方式支付給地產公司。原告按照合同約定支付了首付款。2011年5月15日，地產公司的工作人員電話通知原告，稱**北京市中關村支行因原告收入不夠，不符合放貸總房款70%的條件而拒絕放貸，要求原告增加首付房款至總房款的40%或增加一個共同購房者，原告無力支付也不同意增加，并要求按照合同約定執行。因此，至今原告都沒有申請到貸款，地產公司聲稱如果原告退房將支付該商品房總房款20%的違約金。原告認為根據《北京市商品房預售合同》的附件十一《補充協議》第一條的約定，除買受人主動放棄按揭貸款或主動要求商業銀行不予放貸，或因買受人故意隱瞞已購房套數或資信情況導致其貸款申請被拒絕外的其他情形，買受人申請貸款被銀行拒絕后，應與出賣人協商付款事宜，協商不成的，出賣人解除合同，并將買受人已付房款無息返還買受人。因此，原告因為收入額度不夠申請不了按揭貸款，不屬于《補充協議》約定的違約情形，不能履行合同不屬于違約情形。

故起訴要求：

1、判令解除原告與地產公司簽訂的《北京市商品房預售合同》;

2、地產公司返還原告已支付的首付款507804元;3、訴訟費地產公司承擔。

被告地產公司辯稱：

1、薛某銀行貸款比例低，是由其自身原因造成的，其無權解除合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

2、《北京市商品房預售合同》不符合解除條件。最高人民法院《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知規定“妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩定房屋交易市場……對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除……”地產公司與薛某簽訂的《北京市商品房預售合同》合法有效，應受法律保護，雙方均應嚴格履行合同義務，保護交易穩定和合同的可信賴性。因此，地產公司請求駁回薛某的訴訟請求。

【審理】

北市通州區人民法院經審理后判決：一、解除原告薛某與被告地產公司的《北京市商品房預售合同》;二、被告地產公司返還原告薛某購房首付款人民幣五十萬七千八百零四元，自本判決生效之日起七日內執行清。

一審判決作出被告地產公司提出上訴，二審維持原判，該判決已經履行完畢。

【評析】

(一)《北京市商品房預售合同》的性質

《北京市商品房預售合同》是由各方當事人在平等協商的基礎上就民事權利義務的處置達成的一致意思表示，其性質是一份民事合同，針對其效力、履行及責任的判定應當適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律及其司法解釋或行政法規的規定。

(二)影響合同效力的因素

作為一份民事合同，《北京市商品房預售合同》的效力及終止需要依據法律、行政法規的明確規定或各方當事人的共同約定，在出現使之成為無效或者終止的法定或約定事由之前，該合同不會失去效力。

《中華人民共和國合同法》第九十一條規定的合同終止情形包括：債務已經按照約定履行;合同解除;債務相互抵銷;債務人依法將標的物提存;債權人免除債務;債權債務同歸于一人;法律規定或者當事人約定終止的其他情形。其中合同解除是合同最為常見的一種權利義務終止方式之一。

合同的解除包括了約定解除與法定解除兩種。《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”這是法律對約定解除的有關規定。此外，《中華人民共和國合同法》第九十四規定了法定的合同解除情形，主要包括：因不可抗力致使不能實現合同目的;在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;法律規定的其他情形。

由于《北京市商品房預售合同》是一份普通民事合同，根據私法上意思自治的原則，在不違反法律、行政法規強制性、禁止性規定的前提下，當事人可以對包括合同效力在內的合同內容進行較為自由的約定，且該約定的效力高于法律本身的一般性規定。因此，僅管從《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》等司法政策及司法實踐的一般理論來看，法官通常以維護民事合同的有效性為原則，不輕意解除民事合同或否認民事合同的效力，但是在《北京市商品房預售合同》及其附件中對于特定情況下合同可以解除有著不同于一般法律或其司法解釋的明確規定的情況下，人民法院還是應當尊重當事人之間對于合同解除條件的現有約定，在附件約定條件的情況下判決支持合同的解除。

(三)合同解除后的責任承擔

《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”這是法律對于合同解除后責任與后果承擔的一般性規定，同樣的道理，對于普通民事合同，應當尊重當事人的意思自治，在合同另有不同于上述或其他法律、司法解釋規定的要求之內容的情況下，如果該約定并不違反法律、行政法規的強制性、禁止性規定，法院應當支持該項約定的優先適用。因此雖然《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定了商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失，但由于《北京市商品房預售合同》中雙方對于合同解除的后果及責任承擔有了新的、不同于上述司法解除的規定，即地產公司應當全額返還購房款，因此在當事人意思自治優先的原則之下，法院應當支持地產公司向原告返還全部購房款。即，本案中雙方當事人關于合同解除條件與解除后責任承擔均作出了不同于法律的特殊約定，且該約定并不違反法律、行政法規的強制性、禁止性規定，因此在法院認定合同的效力及責任承擔方面，當事人的上述約定優先于法律的一般性規定，這也是民事法律領域意思自治原則在審判實踐中的應用范例。

綜上，一審、二審法院的判決是正確的。