一房多賣構(gòu)成犯罪的條件

1、“一房多賣”的問題，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，并不是一種以犯罪來處理的行為，一般也不宜以犯罪論，屬于民事糾紛。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，第三人可以請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

民事欺詐與刑事詐騙的重要區(qū)別在于，行為人在主觀上是否具有“非法占有的目的”。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“非法占有的目的”可從以下方面把握：

(1)行為人在簽訂合同時(shí)是否有實(shí)際履行能力;

(2)行為人是否采用了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的欺詐手段;

(3)行為人在簽訂合同后是否如約履行合同或?yàn)槁男泻贤e極努力;

(4)行為人對(duì)于對(duì)方給付的財(cái)物如何處置;

(5)行為人未能履行合同義務(wù)的原因;

(6)行為人在違約后的表現(xiàn)等。

如果行為人根本沒有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，騙取對(duì)方當(dāng)事人的信任與自己簽訂合同，合同簽訂后又不積極努力地去避免對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，就應(yīng)認(rèn)定行為人具有非法占有的目的。

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1、購(gòu)房者要確保業(yè)主已經(jīng)簽收定金

通常情況下，在房屋中介處相中了房屋后，購(gòu)房者會(huì)被要求簽訂一份定金合同，并收取定金，以確保業(yè)主不會(huì)將房屋轉(zhuǎn)賣給他人。有的小型中介公司，為將房源迅速脫手，與多位購(gòu)房者簽訂定金合同，導(dǎo)致“一房二賣”的情況發(fā)生。購(gòu)房者只要選擇品牌信譽(yù)好的中介公司買房，就可以避免這種情況發(fā)生。如果購(gòu)房者需要通過小型中介公司買房，就要確保業(yè)主能簽收到定金。一般情況下，買賣雙方在正式簽約前不會(huì)見面，定金往往由中介公司轉(zhuǎn)交。購(gòu)房者很難直接了解到業(yè)主是否收取定金。購(gòu)房者可以要求中介公司出示收據(jù)，確認(rèn)業(yè)主已簽收定金。

2、購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證

業(yè)主為了能將房子售出高價(jià)，往往會(huì)委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二賣”的情況發(fā)生。從簽訂合同，到正式交易，還有一段時(shí)日。業(yè)主往往會(huì)在這段時(shí)間，另外物色買主，然后撕毀合同，將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，可以采取以下的辦法加以防范：一是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等。在簽訂房屋買賣合同前，購(gòu)房者可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果與業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符，購(gòu)房者需要小心了，業(yè)主有可能將房屋“一房二賣”。二是提存房屋產(chǎn)權(quán)證。簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由房屋原先的業(yè)主持有。有些購(gòu)房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會(huì)誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為該業(yè)主所有，為業(yè)主將房屋“一房二賣”提供了便利。購(gòu)房者可要求業(yè)主將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在中介公司，待辦理過戶時(shí)，再?gòu)闹薪楣救〕觯员苊膺@一現(xiàn)象發(fā)生。

3、購(gòu)房者需在交易中心登記后再向業(yè)主支付首付款，此種做法可以避免某些人將房屋“一房二賣”后，詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款。

如果要認(rèn)定為犯罪要證明開發(fā)商一房多賣的行為是非法占有。讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。