[案情簡介]

2005年9月18日，原告劉*妮在《地產(chǎn)周報》上看見被告**新源房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“**房地產(chǎn)公司”)刊登的關(guān)于“北京新源大廈”的銷售廣告，該廣告宣稱該樓盤于2005年年底前入住。原告劉*妮認(rèn)為該樓盤的位置、價格、將來的升值空間都比其他的樓盤占有優(yōu)勢，而且該樓盤能在年底之前入住，心中甚是滿意。遂于被告**房地產(chǎn)公司聯(lián)系，并約好了與被告簽訂《認(rèn)購書》的時間。

2005年9月21日，原告劉*妮與被告**房地產(chǎn)公司簽訂《北京新源大廈認(rèn)購書》，該認(rèn)購書約定由原告劉*妮認(rèn)購**房地產(chǎn)公司銷售的新源大廈C1203號公寓，建筑面積202.18平方米，簽訂認(rèn)購書之日支付認(rèn)購金30000元，并于2005年10月20日或之前簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。該認(rèn)購書同時約定，該認(rèn)購金在簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》時轉(zhuǎn)為定金，如買方(即劉*妮)在上述期限內(nèi)不簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，賣方(即被告**房地產(chǎn)公司)有權(quán)沒收買方已交付的全部認(rèn)購金。

原告劉*妮在簽訂認(rèn)購書時發(fā)現(xiàn)，認(rèn)購書中并沒有關(guān)于入住時間的約定，遂向被告**地產(chǎn)公司詢問，該樓盤能否在年底之前入住。被告**地產(chǎn)公司向原告承諾，年底之前入住基本上沒有問題。原告劉*妮要求被告**地產(chǎn)公司將入住時間載入雙方簽訂的認(rèn)購書中，但被告**地產(chǎn)公司向被告劉*妮解釋，樓盤的入住時間會在《商品房預(yù)售合同》中載明，認(rèn)購書只是確定雙方之間的購買意向，固定購房者的樓層和房間號，不可能把所有的購房條款都載入到認(rèn)購書中。原告劉*妮為了不放棄選好的樓層和房間號，遂于當(dāng)日向被告**房地產(chǎn)公司支付了認(rèn)購金30000元。

2005年10月18日，原告劉*妮與被告**地產(chǎn)公司在被告的售樓處準(zhǔn)備簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，原告劉*妮審閱《北京市商品房預(yù)售合同》條款后發(fā)現(xiàn)，被告**地產(chǎn)公司將樓盤的入住時間條款寫為“2006年5月1日前”。鑒于此，原告劉*妮向被告**地產(chǎn)公司提出異議，被告**地產(chǎn)公司向原告劉*妮說明，由于近期改造樓盤內(nèi)的取暖、天燃?xì)夤艿篮吐访妫瑸榱藰I(yè)主人身安全，才將入住時間向后推遲。原告劉*妮非常不滿意被告**地產(chǎn)公司的解釋和行為，遂要求被告**地產(chǎn)公司退還認(rèn)購金30000元，但遭到被告的拒絕。

原告劉*妮認(rèn)為，被告在媒體上虛假宣傳其開發(fā)的樓盤，并向購房者承諾該樓盤在2005年年底之前入住，但在與被告簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》時，被告擅自將入住時間定在2006年5月1日前，導(dǎo)致該樓盤的實際入住時間與被告在報紙廣告上載明的入住時間不符。因此，由于被告的違約行為，才導(dǎo)致自己未與被告簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。綜上，未于被告簽訂正式的預(yù)售合同，是由于被告違約行為造成的，被告理應(yīng)將認(rèn)購金予以返還，并承擔(dān)本人由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

鑒于此，雙方在多次協(xié)商未果的情況下，原告劉*妮依法向北京市朝陽區(qū)人民法院提出訴訟，要求法院判決被告返還認(rèn)購金30000元，并承擔(dān)自己的經(jīng)濟(jì)損失10000元。

被告**地產(chǎn)公司辯稱，原告劉*妮所述簽訂認(rèn)購書并交納認(rèn)購金的情況屬實。但本公司未對開發(fā)的樓盤進(jìn)行虛假宣傳，本公司宣傳的廣告內(nèi)容已經(jīng)有關(guān)部門審批。更何況，本公司對外宣傳的廣告，屬于要約邀請，對雙方不具有任何法律約束力。因此，本公司當(dāng)初認(rèn)為開發(fā)的樓盤可以在2005年年底之前入住，該項內(nèi)容不是正式預(yù)售合同中的內(nèi)容，對本公司與原告之間不具有約束力，應(yīng)以雙方最后簽訂的預(yù)售合同中的約定為準(zhǔn)。可見，未能簽訂正式的商品房預(yù)售合同的責(zé)任在于原告，根據(jù)《認(rèn)購書》中關(guān)于認(rèn)購金的約定，本公司有權(quán)沒收該認(rèn)購金，故原告劉*妮提出的訴訟請求于法無據(jù)，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。

［法院判決］

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)已查明的事實，原、被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購書》約定，原告交納的認(rèn)購金30000元在簽署《北京市商品房預(yù)售合同》時轉(zhuǎn)為定金。據(jù)此，該認(rèn)購金在《北京新源大廈認(rèn)購書》中不具有定金的性質(zhì)。且《北京新源大廈認(rèn)購書》系雙方就房屋買賣的具體事宜尚未協(xié)商的情況下所簽，應(yīng)視為是被告提供的格式合同，其中買方在約定期限內(nèi)不簽署《北京市商品房預(yù)售合同》，賣方有權(quán)沒收買方已交付的認(rèn)購金的條款明顯加重了原告的責(zé)任，該條款內(nèi)容應(yīng)確認(rèn)無效。現(xiàn)原告已明確表示不愿履行該認(rèn)購書約定內(nèi)容，該認(rèn)購書的履行已為履行不能，應(yīng)予解除。故原告要求被告返還認(rèn)購金的訴請，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。但考慮到原告在簽訂《北京新源大廈認(rèn)購書》時亦缺乏慎重考慮，對糾紛的發(fā)生應(yīng)負(fù)有一定責(zé)任，故其要求被告賠償損失的請求，不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條、第九十四條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購書》；

二、被告**新源房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)向原告劉*妮返還認(rèn)購金3萬元。

三、駁回原告劉*妮其他訴訟請求。

案件受理費1210元，原告負(fù)擔(dān)605元(已交納)，被告負(fù)擔(dān)605元。

宣判后，原、被告均未上訴，本案判決已生效。

［爭議焦點］

1.購房者可否以房屋實際入住時間與廣告宣傳的入住時間不符為由，拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》?

2.以格式合同出現(xiàn)的《商品房認(rèn)購書》中含有單方權(quán)利約定條款，該認(rèn)購書是否有效?

［律師點評］

一、在本案中，原告劉*妮以房屋實際入住時間與被告在報紙廣告上宣傳的入住時間不符為由，拒絕與開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，其拒簽的理由并不充分，不應(yīng)受法律保護(hù)。

在本案中，雙方當(dāng)事人爭議的第一個焦點問題是：購房者可否以房屋實際入住時間與廣告宣傳的入住時間不符為由，拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》?

要弄清上述的問題，首先應(yīng)該區(qū)分要約和要約邀請的性質(zhì)。在實踐中，要約和要約邀請是兩個不易區(qū)分的概念，根據(jù)我國《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”可見，要約邀請是一種事實行為，是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為。要約邀請又稱要約引誘，其目的不是直接訂立合同，而在于喚起不特定主體的注意，引出要約，而不像要約本身的作用在于引出對要約的承諾，而且要約邀請的對象既可以是特定的主體，也可以是不特定的主體。要約邀請對發(fā)出人不具有法律約束力，所以要約邀請本身是不能產(chǎn)生任何法律約束力的，行為人違反要約邀請，并不用承擔(dān)任何法律責(zé)任。在實際生活中，推銷商品的商業(yè)廣告、寄送的價目表、拍賣公告、招股說明書等為要約邀請，但商業(yè)廣告的內(nèi)容如果符合要約規(guī)定的，也視為要約。因此，在一般情況下，要約要具備向特定的相對人作出，有訂立合同的主觀目的，內(nèi)容具體、確定等條件。而要約邀請與要約區(qū)別的根本標(biāo)準(zhǔn)就是要約的內(nèi)容具體、確定，必須表現(xiàn)出要約人受其約束的意旨。

因此，在本案中，被告**地產(chǎn)公司在《地產(chǎn)周報》上刊登北京“新源大廈”的銷售廣告，屬于商業(yè)廣告，但其商業(yè)廣告是要約邀請，其理由具體如下：(1)該商業(yè)廣告是被告**地產(chǎn)公司表達(dá)意愿的一種事實行為，其內(nèi)容是希望看到廣告的人主動向其提出買房(即訂立買房合同)的意思表示，希望他人向自己發(fā)出買房的要約；(2)該商業(yè)廣告不包括合同的必要條款，該廣告內(nèi)容雖有不具體的入住時間，但對于房屋面積、價格等均不具體、確定，不能視為要約；(3)該商業(yè)廣告因不包括合同的必要條款而沒有表達(dá)愿意受拘束的意旨；(4)該商業(yè)廣告并非向特定的相對人發(fā)出，而是向不特定的多數(shù)人發(fā)出的。

綜上所述，本案中的商業(yè)廣告不具備要約的條件，應(yīng)系要約邀請，對被告**地產(chǎn)公司并不具有法律約束力。因此，原告劉*妮以該房屋實際入住時間與被告**地產(chǎn)公司在報紙廣告上載明的入住時間不符為由，拒絕與開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，其主張理由并不充分，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。

在此提醒購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商所作的廣告宣傳基本上都是要約邀請，購房者在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書之前，一定要將開發(fā)商在廣告中的承諾落實到書面材料上來。如果開發(fā)商不落實書面的承諾，建議購房者不要立即向開發(fā)商交納認(rèn)購金。如果購房者不愿意放棄所選的樓層和房間號，可以與開發(fā)商在認(rèn)購書中約定，對于交納的認(rèn)購金不屬于定金性質(zhì)，在出現(xiàn)不能簽訂正式預(yù)售合同時，購房者可以隨時要求開發(fā)商退還認(rèn)購金。

二、在本案中，原告與被告簽訂的認(rèn)購書中含有單方權(quán)利約定的條款，該條款加重了對方責(zé)任，排除了對方主要權(quán)利，該認(rèn)購書應(yīng)為無效，被告應(yīng)向原告返還認(rèn)購金。

我國《合同法》規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

所謂格式條款，是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂，并在訂立合同時未與對方協(xié)商，并由不特定的相對人所接受的條款，是具有完整和定型化特點的合同條款。目前，格式條款廣泛地應(yīng)用于數(shù)量眾多的場合，如保險、貸款、買賣等。格式合同的優(yōu)點是簽訂便利，缺點是由于單方設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)，較多地考慮己方的利益，加重相對方的責(zé)任，容易造成顯失公平。

在本案中，以格式合同出現(xiàn)的《商品房認(rèn)購書》中含有單方權(quán)利約定條款，該認(rèn)購書是否有效?此問題亦是本案當(dāng)事人爭議的焦點問題之一。理清此問題，我們應(yīng)該對格式合同應(yīng)有一個全面的認(rèn)識。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，格式合同有如下特征：

1.格式合同的合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。格式合同文本的制定，并沒有經(jīng)過雙方當(dāng)事人互相協(xié)商決定，而是由提供格式合同的一方草擬而成。在本案中，被告**地產(chǎn)公司制定的上述《北京新源大廈認(rèn)購書》就是在雙方當(dāng)事人定約之前就已由被告制定出來，其內(nèi)容未與原告進(jìn)行協(xié)商，所以被告應(yīng)在原告簽約之前對該條款內(nèi)容向原告方做出詳盡的解釋和明確說明，否則不能視為原告已接受該條款。

2.格式合同是為了與不特定的多數(shù)人簽約而訂立。在本案中，被告作為售房一方，其制定《北京新源大廈認(rèn)購書》是為了與前來認(rèn)購北京新源大廈商品房的不特定的多數(shù)人簽約而制定的。

3.格式合同內(nèi)容有完整和定型化的特點。完整和定型化的特點，是指格式合同的內(nèi)容具有穩(wěn)定性和不變性，普遍適用于一切要與起草人訂立合同的不特定的相對人，不因相對人的不同有所區(qū)別，相對人雖沒有參與合同的制定，但對合同的內(nèi)容只能表示完全同意或拒絕，而不能變更合同的內(nèi)容。在本案中，被告**地產(chǎn)公司制定的《北京新源大廈認(rèn)購書》，是被告希望適用于一切購房人，能夠?qū)λ匈彿咳水a(chǎn)生約束力的條款，購房人不能隨意更改該條款。

4.相對人在格式合同中處于從屬地位。對一方事先已經(jīng)制定的格式合同條款，只能全部地接受或不接受，決定了相對人在格式合同中的從屬地位。在本案中，原告對被告制定的《北京新源大廈認(rèn)購書》的完全接受，決定了原告在該合同的從屬地位。

綜上，就本案而言，原、被告簽訂《北京新源大廈認(rèn)購書》后，即表示該合同已成立，但合同成立并不意味著合同生效，合同的成立是表明原、被告就合同的條款達(dá)成了合意，但合同生效要求當(dāng)事人的合意符合法律規(guī)定的生效條件，如果不符合生效條件，即使已經(jīng)成立的合同也是不能產(chǎn)生法律效力的。在本案中，原告將上述條款已訂立于原、被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購書》中，但該條款因不符合民事法律行為的生效要件而不能生效，具體理由分析如下：

首先，該條款的訂立違反了自愿的原則。根據(jù)《合同法》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。”這就是關(guān)于合同自愿原則的規(guī)定。按照該自愿原則，公民、法人、其他組織是否簽訂合同、同誰訂立合同，訂立什么內(nèi)容的合同，完全取決于他們的自由意志。當(dāng)事人訂立合同時亦應(yīng)當(dāng)充分尊重對方的真實意思，不能將自己的意志強(qiáng)加于對方，不能迫使對方接受不公平的條款。在本案中，原告在與被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購書》中約定，買方在約定期限內(nèi)不簽署《北京市商品房預(yù)售合同》，賣方有權(quán)沒收買方已交付的認(rèn)購金的條款明顯加重了原告的責(zé)任，排除了原告自愿簽署《北京市商品房預(yù)售合同》的主要權(quán)利，明顯違反了自愿原則，該條款內(nèi)容應(yīng)確認(rèn)為無效。

其次，原告制定的《北京新源大廈認(rèn)購書》中關(guān)于上述條款亦違反了法律規(guī)定。根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。”因此，在本案中，被告的上述約定及關(guān)于賣方有權(quán)沒收認(rèn)購金的約定顯然為不平等條款，對原告是不公平的，故該條款亦應(yīng)無效。

因此，在本案中，原告與被告簽訂的認(rèn)購書中含有單方權(quán)利約定的條款，該條款加重了對方責(zé)任，排除了對方主要權(quán)利，該認(rèn)購書應(yīng)為無效，故被告**地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將原告交納的認(rèn)購金全部返還給原告。

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