[案情簡介]

2005年9月18日，原告劉*妮在《地產周報》上看見被告**新源房地產有限公司(以下簡稱“**房地產公司”)刊登的關于“北京新源大廈”的銷售廣告，該廣告宣稱該樓盤于2005年年底前入住。原告劉*妮認為該樓盤的位置、價格、將來的升值空間都比其他的樓盤占有優勢，而且該樓盤能在年底之前入住，心中甚是滿意。遂于被告**房地產公司聯系，并約好了與被告簽訂《認購書》的時間。

2005年9月21日，原告劉*妮與被告**房地產公司簽訂《北京新源大廈認購書》，該認購書約定由原告劉*妮認購**房地產公司銷售的新源大廈C1203號公寓，建筑面積202.18平方米，簽訂認購書之日支付認購金30000元，并于2005年10月20日或之前簽訂《北京市商品房預售合同》。該認購書同時約定，該認購金在簽訂《北京市商品房預售合同》時轉為定金，如買方(即劉*妮)在上述期限內不簽訂《北京市商品房預售合同》，賣方(即被告**房地產公司)有權沒收買方已交付的全部認購金。

原告劉*妮在簽訂認購書時發現，認購書中并沒有關于入住時間的約定，遂向被告**地產公司詢問，該樓盤能否在年底之前入住。被告**地產公司向原告承諾，年底之前入住基本上沒有問題。原告劉*妮要求被告**地產公司將入住時間載入雙方簽訂的認購書中，但被告**地產公司向被告劉*妮解釋，樓盤的入住時間會在《商品房預售合同》中載明，認購書只是確定雙方之間的購買意向，固定購房者的樓層和房間號，不可能把所有的購房條款都載入到認購書中。原告劉*妮為了不放棄選好的樓層和房間號，遂于當日向被告**房地產公司支付了認購金30000元。

2005年10月18日，原告劉*妮與被告**地產公司在被告的售樓處準備簽訂《北京市商品房預售合同》，原告劉*妮審閱《北京市商品房預售合同》條款后發現，被告**地產公司將樓盤的入住時間條款寫為“2006年5月1日前”。鑒于此，原告劉*妮向被告**地產公司提出異議，被告**地產公司向原告劉*妮說明，由于近期改造樓盤內的取暖、天燃氣管道和路面，為了業主人身安全，才將入住時間向后推遲。原告劉*妮非常不滿意被告**地產公司的解釋和行為，遂要求被告**地產公司退還認購金30000元，但遭到被告的拒絕。

原告劉*妮認為，被告在媒體上虛假宣傳其開發的樓盤，并向購房者承諾該樓盤在2005年年底之前入住，但在與被告簽訂《北京市商品房預售合同》時，被告擅自將入住時間定在2006年5月1日前，導致該樓盤的實際入住時間與被告在報紙廣告上載明的入住時間不符。因此，由于被告的違約行為，才導致自己未與被告簽訂《北京市商品房預售合同》。綜上，未于被告簽訂正式的預售合同，是由于被告違約行為造成的，被告理應將認購金予以返還，并承擔本人由此造成的經濟損失。

鑒于此，雙方在多次協商未果的情況下，原告劉*妮依法向北京市朝陽區人民法院提出訴訟，要求法院判決被告返還認購金30000元，并承擔自己的經濟損失10000元。

被告**地產公司辯稱，原告劉*妮所述簽訂認購書并交納認購金的情況屬實。但本公司未對開發的樓盤進行虛假宣傳，本公司宣傳的廣告內容已經有關部門審批。更何況，本公司對外宣傳的廣告，屬于要約邀請，對雙方不具有任何法律約束力。因此，本公司當初認為開發的樓盤可以在2005年年底之前入住，該項內容不是正式預售合同中的內容，對本公司與原告之間不具有約束力，應以雙方最后簽訂的預售合同中的約定為準。可見，未能簽訂正式的商品房預售合同的責任在于原告，根據《認購書》中關于認購金的約定，本公司有權沒收該認購金，故原告劉*妮提出的訴訟請求于法無據，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。

［法院判決］

北京市朝陽區人民法院經審理后認為，根據已查明的事實，原、被告簽訂的《北京新源大廈認購書》約定，原告交納的認購金30000元在簽署《北京市商品房預售合同》時轉為定金。據此，該認購金在《北京新源大廈認購書》中不具有定金的性質。且《北京新源大廈認購書》系雙方就房屋買賣的具體事宜尚未協商的情況下所簽，應視為是被告提供的格式合同，其中買方在約定期限內不簽署《北京市商品房預售合同》，賣方有權沒收買方已交付的認購金的條款明顯加重了原告的責任，該條款內容應確認無效。現原告已明確表示不愿履行該認購書約定內容，該認購書的履行已為履行不能，應予解除。故原告要求被告返還認購金的訴請，理由正當，應予支持。但考慮到原告在簽訂《北京新源大廈認購書》時亦缺乏慎重考慮，對糾紛的發生應負有一定責任，故其要求被告賠償損失的請求，不予支持。據此，依據《中華人民共和國合同法》第四十條、第九十四條第二款之規定，判決如下：

一、解除原、被告簽訂的《北京新源大廈認購書》；

二、被告**新源房地產有限公司于本判決生效后15日內向原告劉*妮返還認購金3萬元。

三、駁回原告劉*妮其他訴訟請求。

案件受理費1210元，原告負擔605元(已交納)，被告負擔605元。

宣判后，原、被告均未上訴，本案判決已生效。

［爭議焦點］

1.購房者可否以房屋實際入住時間與廣告宣傳的入住時間不符為由，拒絕與開發商簽訂《商品房預售合同》?

2.以格式合同出現的《商品房認購書》中含有單方權利約定條款，該認購書是否有效?

［律師點評］

一、在本案中，原告劉*妮以房屋實際入住時間與被告在報紙廣告上宣傳的入住時間不符為由，拒絕與開發商簽訂《北京市商品房預售合同》，其拒簽的理由并不充分，不應受法律保護。

在本案中，雙方當事人爭議的第一個焦點問題是：購房者可否以房屋實際入住時間與廣告宣傳的入住時間不符為由，拒絕與開發商簽訂《商品房預售合同》?

要弄清上述的問題，首先應該區分要約和要約邀請的性質。在實踐中，要約和要約邀請是兩個不易區分的概念，根據我國《合同法》第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”可見，要約邀請是一種事實行為，是當事人訂立合同的預備行為。要約邀請又稱要約引誘，其目的不是直接訂立合同，而在于喚起不特定主體的注意，引出要約，而不像要約本身的作用在于引出對要約的承諾，而且要約邀請的對象既可以是特定的主體，也可以是不特定的主體。要約邀請對發出人不具有法律約束力，所以要約邀請本身是不能產生任何法律約束力的，行為人違反要約邀請，并不用承擔任何法律責任。在實際生活中，推銷商品的商業廣告、寄送的價目表、拍賣公告、招股說明書等為要約邀請，但商業廣告的內容如果符合要約規定的，也視為要約。因此，在一般情況下，要約要具備向特定的相對人作出，有訂立合同的主觀目的，內容具體、確定等條件。而要約邀請與要約區別的根本標準就是要約的內容具體、確定，必須表現出要約人受其約束的意旨。

因此，在本案中，被告**地產公司在《地產周報》上刊登北京“新源大廈”的銷售廣告，屬于商業廣告，但其商業廣告是要約邀請，其理由具體如下：(1)該商業廣告是被告**地產公司表達意愿的一種事實行為，其內容是希望看到廣告的人主動向其提出買房(即訂立買房合同)的意思表示，希望他人向自己發出買房的要約；(2)該商業廣告不包括合同的必要條款，該廣告內容雖有不具體的入住時間，但對于房屋面積、價格等均不具體、確定，不能視為要約；(3)該商業廣告因不包括合同的必要條款而沒有表達愿意受拘束的意旨；(4)該商業廣告并非向特定的相對人發出，而是向不特定的多數人發出的。

綜上所述，本案中的商業廣告不具備要約的條件，應系要約邀請，對被告**地產公司并不具有法律約束力。因此，原告劉*妮以該房屋實際入住時間與被告**地產公司在報紙廣告上載明的入住時間不符為由，拒絕與開發商簽訂《北京市商品房預售合同》，其主張理由并不充分，不應受到法律的保護。

在此提醒購房者，房地產開發商所作的廣告宣傳基本上都是要約邀請，購房者在與開發商簽訂認購書之前，一定要將開發商在廣告中的承諾落實到書面材料上來。如果開發商不落實書面的承諾，建議購房者不要立即向開發商交納認購金。如果購房者不愿意放棄所選的樓層和房間號，可以與開發商在認購書中約定，對于交納的認購金不屬于定金性質，在出現不能簽訂正式預售合同時，購房者可以隨時要求開發商退還認購金。

二、在本案中，原告與被告簽訂的認購書中含有單方權利約定的條款，該條款加重了對方責任，排除了對方主要權利，該認購書應為無效，被告應向原告返還認購金。

我國《合同法》規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

所謂格式條款，是當事人為了重復使用而預先擬訂，并在訂立合同時未與對方協商，并由不特定的相對人所接受的條款，是具有完整和定型化特點的合同條款。目前，格式條款廣泛地應用于數量眾多的場合，如保險、貸款、買賣等。格式合同的優點是簽訂便利，缺點是由于單方設定的權利、義務，較多地考慮己方的利益，加重相對方的責任，容易造成顯失公平。

在本案中，以格式合同出現的《商品房認購書》中含有單方權利約定條款，該認購書是否有效?此問題亦是本案當事人爭議的焦點問題之一。理清此問題，我們應該對格式合同應有一個全面的認識。根據我國《合同法》的規定，格式合同有如下特征：

1.格式合同的合同文本是由一方當事人預先制定的。格式合同文本的制定，并沒有經過雙方當事人互相協商決定，而是由提供格式合同的一方草擬而成。在本案中，被告**地產公司制定的上述《北京新源大廈認購書》就是在雙方當事人定約之前就已由被告制定出來，其內容未與原告進行協商，所以被告應在原告簽約之前對該條款內容向原告方做出詳盡的解釋和明確說明，否則不能視為原告已接受該條款。

2.格式合同是為了與不特定的多數人簽約而訂立。在本案中，被告作為售房一方，其制定《北京新源大廈認購書》是為了與前來認購北京新源大廈商品房的不特定的多數人簽約而制定的。

3.格式合同內容有完整和定型化的特點。完整和定型化的特點，是指格式合同的內容具有穩定性和不變性，普遍適用于一切要與起草人訂立合同的不特定的相對人，不因相對人的不同有所區別，相對人雖沒有參與合同的制定，但對合同的內容只能表示完全同意或拒絕，而不能變更合同的內容。在本案中，被告**地產公司制定的《北京新源大廈認購書》，是被告希望適用于一切購房人，能夠對所有購房人產生約束力的條款，購房人不能隨意更改該條款。

4.相對人在格式合同中處于從屬地位。對一方事先已經制定的格式合同條款，只能全部地接受或不接受，決定了相對人在格式合同中的從屬地位。在本案中，原告對被告制定的《北京新源大廈認購書》的完全接受，決定了原告在該合同的從屬地位。

綜上，就本案而言，原、被告簽訂《北京新源大廈認購書》后，即表示該合同已成立，但合同成立并不意味著合同生效，合同的成立是表明原、被告就合同的條款達成了合意，但合同生效要求當事人的合意符合法律規定的生效條件，如果不符合生效條件，即使已經成立的合同也是不能產生法律效力的。在本案中，原告將上述條款已訂立于原、被告簽訂的《北京新源大廈認購書》中，但該條款因不符合民事法律行為的生效要件而不能生效，具體理由分析如下：

首先，該條款的訂立違反了自愿的原則。根據《合同法》第四條規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”這就是關于合同自愿原則的規定。按照該自愿原則，公民、法人、其他組織是否簽訂合同、同誰訂立合同，訂立什么內容的合同，完全取決于他們的自由意志。當事人訂立合同時亦應當充分尊重對方的真實意思，不能將自己的意志強加于對方，不能迫使對方接受不公平的條款。在本案中，原告在與被告簽訂的《北京新源大廈認購書》中約定，買方在約定期限內不簽署《北京市商品房預售合同》，賣方有權沒收買方已交付的認購金的條款明顯加重了原告的責任，排除了原告自愿簽署《北京市商品房預售合同》的主要權利，明顯違反了自愿原則，該條款內容應確認為無效。

其次，原告制定的《北京新源大廈認購書》中關于上述條款亦違反了法律規定。根據《消費者權益保護法》第二十四條規定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。”因此，在本案中，被告的上述約定及關于賣方有權沒收認購金的約定顯然為不平等條款，對原告是不公平的，故該條款亦應無效。

因此，在本案中，原告與被告簽訂的認購書中含有單方權利約定的條款，該條款加重了對方責任，排除了對方主要權利，該認購書應為無效，故被告**地產公司應當將原告交納的認購金全部返還給原告。

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