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寧波
深圳房地產糾紛典型案例
徐某得知開發商沒有預售許可證后，又提出待開發商取得預售許可證后再簽訂預售合同并付首付款，被開發商拒絕。這種情況下，徐某將A房產公司訴至法院，要求雙倍返還定金6萬元。
一審法院審理時認為，本案爭議焦點有三個：認購書是否有效;3萬元的性質;原告事先是否知道被告沒有預售許可證。一審法院經審理認為，商品房預售必須具有預售許可證，而A房地產公司未取得預售許可證，違反了法律的強制性規定，認定認購書無效。認購書被確定無效后，定金即失去擔保效力，判決被告返還徐某定金3萬元，駁回徐某要求雙倍返還定金的訴訟請求。
徐某不服一審判決，向中級人民法院提起上訴，。二審法院經審理認為，雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特征，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認購書的規定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執行認購書的過程中徐某并無違約行為，導致雙方不能簽訂主合同系因A公司未取得商品房預售許可證，無權預售商品房。該責任應全部由A公司承擔。據此，判決A公司雙倍返還徐某的定金6萬元。
案例點評
簽訂預售商品房之前簽訂的認購書或訂購單，其性質有兩種：一是預約合同，即約定將來簽訂正式的商品房買賣或預售合同;二是如果認購書或訂購單具備商品房買賣合同的主要內容，并且出賣方已經按約定收取購房款的，則認購書、訂購書屬商品房買賣合同。認購書或訂購單中約定認購金或定金，雙方并無約定如未能簽訂合同，要求雙倍返還或不退定金等約定的，則認購金或定金只具有預付款的性質。如雙方未達成商品房買賣協議，定金或認購金應退還?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。本案中，徐某和A房產公司未簽訂商品房買賣合同的原因是A公司未取得預售許可證。因此，基于一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應按定金罰則處理，二審法院的判決是正確的。
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簡介:
本人具有豐富、扎實的專業知識，熟悉交通事故和保險法律事務、人身損害、勞動爭議和工傷事故、婚姻家事等各類民商事法律制度和刑事辯護以及其它訴訟、仲裁等法律程序，熟悉各類公文，并在法律文書的起草、審查、修改等非訴訟業務方面積累了大量的實踐經驗。執業期間曾擔任諸如盜竊罪、詐騙罪、交通肇事罪等多起刑事訴訟案件的辯護人，憑借豐富、扎實的專業知識，盡全力維護當事人的合法權益。此外，本律師常年為人保公司、人壽公司等單位提供法律服務，曾代理多起訴訟案件，憑借認真負責的工作態度贏得了服務單位的良好口碑。作為一名年輕律師，堅持以誠信和正直取信于當事人是我的工作風格，進而為各類當事人提供優質高效的法律服務。
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