房地產(chǎn)抵押合同簽訂后未辦理抵押登記如何處理

案情簡(jiǎn)介

2010年8月18日，被告某有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱為公司)為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，向原告中國**銀行申請(qǐng)貸款20萬元，貸款期限兩年，貸款年利率為5.814%，期滿后由被告公司還本付息。**銀行為了保證貸款的及時(shí)回收，要求公司提供房地產(chǎn)作為抵押。

公司表示同意，并提出以價(jià)值30萬余元的倉庫用房作為貸款抵押。雙方在簽訂了20萬元的貸款合同之后，又簽訂了抵押合同。該抵押合同約定，被告對(duì)倉庫用房享有權(quán)處分，若被告到期不能償還上述貸款本息時(shí)，原告**銀行可以將抵押物拍賣，并將從拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償銀行的貸款。抵押合同簽訂后，原告**銀行沒有要求被告公司提供任何有關(guān)倉庫的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書，雙方也未向任何部門辦理抵押登記手續(xù)。

2012年7月12日，被告公司因經(jīng)營管理不善面臨破產(chǎn)，為了維持公司的正常經(jīng)營，被告與第三人張某簽訂《房屋買賣合同》，以28萬元的價(jià)格將公司的倉庫用房出售給第三人。合同簽訂后，第三人張某根據(jù)合同約定的時(shí)間支付了全部購房款，雙方并于合同簽訂后的第10日到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了過戶手續(xù)。

2012年8月18日，被告在原告處的貸款期限已屆滿，原告**銀行向被告發(fā)出《催款函》，要求被告在收到催款函后3日內(nèi)償還貸款本金及利息共計(jì)223256元。但因被告經(jīng)營管理不善面臨倒閉，根本無法償還**銀行的貸款本息。

原告**銀行認(rèn)為，2010年8月18日，本銀行與被告簽訂《貸款合同》，本銀行向被告放貸20萬元，貸款期限2年，年利率5.814%。當(dāng)時(shí)本銀行考慮到被告的資信問題，遂要求被告提供房地產(chǎn)作為抵押。被告為了順利取得本銀行的貸款，遂將被告的倉庫用房作為抵押物。據(jù)此，本銀行與被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同后向被告放貸20萬元。2012年8月18日，被告的還款期限已屆滿，但被告至今未按貸款合同的要求履行還款義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)抵押合同的約定，本銀行有權(quán)處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。

鑒于此，原告**銀行于2012年8月29日依法向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院依法拍賣被告提供的抵押物，以實(shí)現(xiàn)原告的到期債權(quán)。

被告認(rèn)為，本公司拖欠原告**銀行貸款本息223256元屬實(shí)，但本公司現(xiàn)在已停產(chǎn)，沒有履行還款的能力。

第三人張某作為本案的第三人申請(qǐng)參加訴訟，其認(rèn)為，(1)被告與原告**銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記，不具有法律效力，其抵押關(guān)系不成立;(2)自己與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實(shí)的意思表示，本人根據(jù)購房合同中約定的時(shí)間已向被告支付了全部購房款，況且雙方也到房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其間的買賣關(guān)系符合法律的規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。綜上，原告**銀行要求法院拍賣自己購買的倉庫用房，實(shí)現(xiàn)其對(duì)被告的到期債權(quán)的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院判決

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《貸款合同》系雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)受到法律的保護(hù)。原、被告為了履行貸款合同中約定的還款義務(wù)，雙方簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，將被告擁有的倉庫用房作為抵押，但雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，未到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，故其抵押合同不生效，對(duì)第三人不可有對(duì)抗性。在本案中，第三人張某與被告簽訂《房屋買賣合同》，亦屬雙方真實(shí)的意思表示，而且第三人張某已向被告支付了全部的購房款，雙方并共同向房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其之間的房屋買賣關(guān)系符合法律的規(guī)定，第三人張某取得房屋所有權(quán)應(yīng)受到法律的保護(hù)。因此，原告**銀行要求法院拍賣系爭(zhēng)的倉庫用房缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第30條、第49條，《擔(dān)保法》第41條、第42條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告**銀行要求處分抵押物實(shí)現(xiàn)其到期債權(quán)的訴訟請(qǐng)求;

二、被告某有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告**銀行支付貸款本息223256元。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，雙方當(dāng)事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力?

2.房地產(chǎn)抵押合同無效，是否影響當(dāng)事人簽訂的借款合同的法律效力?

律師點(diǎn)評(píng)

一、在本案中，雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，該抵押合同不產(chǎn)生法律效力，不得對(duì)抗第三人。

擔(dān)保法第四十一條

當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

第四十二條?辦理抵押物登記的部門如下：

(一)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;

(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門;

(三)以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門;

(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門;

(五)以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

第四十三條

當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。

當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

二、在本案中，原、被告簽訂的房地產(chǎn)抵押合同未生效，但該合同并不影響原、被告簽訂的借款合同。

所謂借款合同，是指當(dāng)事人之間約定一方將自己所有的或者合法經(jīng)營的資金出借給他方，他方在約定的期限內(nèi)將同等種類、數(shù)量的本金和約定的利息返還的合同。原告**銀行和被告北京**公司之間簽訂的借款合同是符合法律規(guī)定的。

但在本案中，被告用足夠的財(cái)產(chǎn)作抵押，并且作為從合同保證借貸合同的履行。在這里，抵押的有效、無效是否影響借款合同的生效?根據(jù)法律規(guī)定，在借款合同當(dāng)中，設(shè)有抵押，那抵押合同只是借款合同的一個(gè)從合同。當(dāng)主合同無效時(shí)，從合同才無效。當(dāng)從合同無效時(shí)，根本不影響主合同的效力。因此，在本案中，不管抵押合同是否有效，均不影響本案的借款合同效力。

由此可見，本案中的被告與**銀行簽訂的借貸合同，是在雙方真實(shí)意思的表示下自愿簽訂的，其借款合同的內(nèi)容沒有違背法律的規(guī)定，因而是真實(shí)、合法、有效的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力，雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)也應(yīng)依法受到法律的保護(hù)。故此，在本案中，原告與被告簽訂的抵押合同未生效，而且被告將抵押物已處理，導(dǎo)致原告的到期債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，但這并不影響原、被告之間的借款合同，即被告應(yīng)負(fù)有向原告**銀行償還貸款本息的義務(wù)。故本案法院判決被告北京**公司在判決書生效之日起10日內(nèi)向原告支付貸款本息223256元是正確的。

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