房地產抵押合同簽訂后未辦理抵押登記如何處理

案情簡介

2010年8月18日，被告某有限責任公司(以下簡稱為公司)為擴大經營規(guī)模，向原告中國**銀行申請貸款20萬元，貸款期限兩年，貸款年利率為5.814%，期滿后由被告公司還本付息。**銀行為了保證貸款的及時回收，要求公司提供房地產作為抵押。

公司表示同意，并提出以價值30萬余元的倉庫用房作為貸款抵押。雙方在簽訂了20萬元的貸款合同之后，又簽訂了抵押合同。該抵押合同約定，被告對倉庫用房享有權處分，若被告到期不能償還上述貸款本息時，原告**銀行可以將抵押物拍賣，并將從拍賣所得的價款中優(yōu)先受償銀行的貸款。抵押合同簽訂后，原告**銀行沒有要求被告公司提供任何有關倉庫的房屋所有權證書和土地使用權證書，雙方也未向任何部門辦理抵押登記手續(xù)。

2012年7月12日，被告公司因經營管理不善面臨破產，為了維持公司的正常經營，被告與第三人張某簽訂《房屋買賣合同》，以28萬元的價格將公司的倉庫用房出售給第三人。合同簽訂后，第三人張某根據(jù)合同約定的時間支付了全部購房款，雙方并于合同簽訂后的第10日到當?shù)胤康禺a管理部門辦理了過戶手續(xù)。

2012年8月18日，被告在原告處的貸款期限已屆滿，原告**銀行向被告發(fā)出《催款函》，要求被告在收到催款函后3日內償還貸款本金及利息共計223256元。但因被告經營管理不善面臨倒閉，根本無法償還**銀行的貸款本息。

原告**銀行認為，2010年8月18日，本銀行與被告簽訂《貸款合同》，本銀行向被告放貸20萬元，貸款期限2年，年利率5.814%。當時本銀行考慮到被告的資信問題，遂要求被告提供房地產作為抵押。被告為了順利取得本銀行的貸款，遂將被告的倉庫用房作為抵押物。據(jù)此，本銀行與被告簽訂房地產抵押合同后向被告放貸20萬元。2012年8月18日，被告的還款期限已屆滿，但被告至今未按貸款合同的要求履行還款義務。根據(jù)房地產抵押合同的約定，本銀行有權處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。

鑒于此，原告**銀行于2012年8月29日依法向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院依法拍賣被告提供的抵押物，以實現(xiàn)原告的到期債權。

被告認為，本公司拖欠原告**銀行貸款本息223256元屬實，但本公司現(xiàn)在已停產，沒有履行還款的能力。

第三人張某作為本案的第三人申請參加訴訟，其認為，(1)被告與原告**銀行簽訂的房地產抵押合同未經登記，不具有法律效力，其抵押關系不成立;(2)自己與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實的意思表示，本人根據(jù)購房合同中約定的時間已向被告支付了全部購房款，況且雙方也到房地產管理部門辦理了產權過戶手續(xù)，其間的買賣關系符合法律的規(guī)定，理應受到法律的保護。綜上，原告**銀行要求法院拍賣自己購買的倉庫用房，實現(xiàn)其對被告的到期債權的訴訟請求，缺乏法律事實和法律依據(jù)，故請求法院駁回原告的訴訟請求。

法院判決

人民法院經審理認為，原、被告簽訂的《貸款合同》系雙方真實的意思表示，其內容符合法律的強制性規(guī)定，應受到法律的保護。原、被告為了履行貸款合同中約定的還款義務，雙方簽訂了房地產抵押合同，將被告擁有的倉庫用房作為抵押，但雙方簽訂房地產抵押合同后，未到房地產管理部門辦理抵押登記手續(xù)，故其抵押合同不生效，對第三人不可有對抗性。在本案中，第三人張某與被告簽訂《房屋買賣合同》，亦屬雙方真實的意思表示，而且第三人張某已向被告支付了全部的購房款，雙方并共同向房地產管理部門辦理了產權過戶手續(xù)，其之間的房屋買賣關系符合法律的規(guī)定，第三人張某取得房屋所有權應受到法律的保護。因此，原告**銀行要求法院拍賣系爭的倉庫用房缺乏法律事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《城市房地產管理法》第30條、第49條，《擔保法》第41條、第42條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告**銀行要求處分抵押物實現(xiàn)其到期債權的訴訟請求;

二、被告某有限責任公司應當于本判決生效之日起10日內向原告**銀行支付貸款本息223256元。

爭議焦點

1.房地產抵押合同簽訂后，雙方當事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力?

2.房地產抵押合同無效，是否影響當事人簽訂的借款合同的法律效力?

律師點評

一、在本案中，雙方當事人簽訂房地產抵押合同后，未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，該抵押合同不產生法律效力，不得對抗第三人。

擔保法第四十一條

當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

第四十二條?辦理抵押物登記的部門如下：

(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門;

(二)以城市房地產或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;

(三)以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門;

(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門;

(五)以企業(yè)的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

第四十三條

當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。

當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

二、在本案中，原、被告簽訂的房地產抵押合同未生效，但該合同并不影響原、被告簽訂的借款合同。

所謂借款合同，是指當事人之間約定一方將自己所有的或者合法經營的資金出借給他方，他方在約定的期限內將同等種類、數(shù)量的本金和約定的利息返還的合同。原告**銀行和被告北京**公司之間簽訂的借款合同是符合法律規(guī)定的。

但在本案中，被告用足夠的財產作抵押，并且作為從合同保證借貸合同的履行。在這里，抵押的有效、無效是否影響借款合同的生效?根據(jù)法律規(guī)定，在借款合同當中，設有抵押，那抵押合同只是借款合同的一個從合同。當主合同無效時，從合同才無效。當從合同無效時，根本不影響主合同的效力。因此，在本案中，不管抵押合同是否有效，均不影響本案的借款合同效力。

由此可見，本案中的被告與**銀行簽訂的借貸合同，是在雙方真實意思的表示下自愿簽訂的，其借款合同的內容沒有違背法律的規(guī)定，因而是真實、合法、有效的合同，對雙方當事人產生法律約束力，雙方當事人的權利和義務也應依法受到法律的保護。故此，在本案中，原告與被告簽訂的抵押合同未生效，而且被告將抵押物已處理，導致原告的到期債權無法實現(xiàn)，但這并不影響原、被告之間的借款合同，即被告應負有向原告**銀行償還貸款本息的義務。故本案法院判決被告北京**公司在判決書生效之日起10日內向原告支付貸款本息223256元是正確的。

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