關鍵詞：房地產企業，成本，成本管理

1、房地產企業的成本構成

房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。一般說來，土地成本、設計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預測的，并且一旦發生就固定不變。

土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預測，相對穩定。變動直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產企業的重要融資渠道。即使在前期策劃過程中比較精確地計算了某個項目在一定時間內所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計算，這種成本還是與項目的進展密切相關，不斷變動。

2、房地產企業的成本控制的重點與原則

在房地產行業的成本管理部門，做好企業的成本控制，就是要把房地產建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。任務的目標就是指明該任務需要實現的要求，包括資源要求(如各種資源計劃，人員、設備等)、資金計劃、時間計劃、質量要求、驗收標準和上下關聯任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現成本的綜合控制。

在成本控制原則上，應注意到：

(1)實用的原則。控制成本在控制過程中要有的放矢，選準控制對象降低成本，要把成本控制落到實處，不能做華而不實的、得不償失的控制。

(2)合理的原則。控制成本的目標，要求根據不同項目，具體分析制定，不能機械的照搬照抄，要從全局出發統籌考慮。

(3)全員全過程控制的原則。讓每個人都成為成本管理過程中參與者，每個人都享受到成本管理帶來的收益。實施全過程控制，從準備拿項目開始到項目竣工交付后的評估，認真管理每個環節。

3、搞好房地產企業的成本管理的方略

3、1科學定位，配合到位、監控有序

(1)要對成本管理部門的職責有一個準確的定位，成本管理部首要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹立，樹立成本控制人人有責，在不同節點的控制上需要企業的各層面的人員參與，每個人都要參與活動和考核，需要對不合理、不規范的流程進行重新設計、加強績效考核，從而使項目的成本管控順利實現;

(2)做好配合，因為成本的控制是通過工程的載體來實現的，而工程的實施過程就涉及到與其相關的部門，這就是相互間的配合問題，通過有效配合，將項目進度管理和成本管理、資金管理有機結合，實現效益最大化;

(3)要做好監控，要讓成本時刻在控制范圍內，做好風險預警提示。

3、2制定目標，細分和執行好成本計劃

制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解;再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。這個目標要讓大家了解，并與每個人的切身利益掛鉤，使得大家都自覺地朝這個目標努力。

3、3采用科學的成本管理與控制的方式

(1)動態控制法。動態控制法需要建立一種模型，把各個任務之間的關聯及相互影響考慮在內，只要任何一個任務的成本發生了變化，那么由該模型自動得到的該項目總預測成本也會實時改變并被測算出來，將其與項目的目標成本相比較可以判斷當前的項目是否在成本控制范圍內。公司多項目運作時，可以根據市場行情隨時對公司可能的利潤進行預測，從而指導企業的發展。(2)靜態控制法。

靜態控制法則把每個任務的成本按照目前市場情況進行精確設定，包括額定成本、最高成本、最低成本，只要滿足單任務的時間進度計劃以及成本在最高、最低范圍內要求的任務都認為是受控的。同時要把每個子目的成本按照目前實時情況進行精確設定，只要滿足單子項的時間進度計劃以及成本在最高、最低范圍內要求的子項都認為是受控的

3、4建立健全成本互控體系

要制定正確合理的流程程序，嚴格規范開發流程，盡可能壓縮不合理不規范操作的生存空間，變被動控制為主動、有序控制，可減少內耗，節省精力，更好地控制成本。通過制度流程的建設，確保企業成本互控體系的建立。成本互控體系是建立以成本控制部門、工程管理部門、財務管理部門互為監督，成本控制部門為主的控制機制。

保證成本管理基礎工作的開展，為成本管理打下良好的基礎。也建議房地產企業的成本控制部門做好進度、質量與成本的統籌管理、達到三者合一的狀態。這里強調三個性質的有機融合，也就是三個性質共生，不可偏廢。否則，忽視一點，工作的成效就打折扣。如果在某個環節上，成本性質影響了其它兩個性質的現象，使其完善單純考慮子項任務的成本往往會產生相反的結果。

比如采購部門花了很大心血買到了物美價廉的建材，但耽誤了工期;這樣進行成本控制是否有益是需要深入分析的。“欲速則不達”，為了進度卻犧牲了成本，這也是不可取的。業內許多企業都意識到其間的弊端，因此要統籌考慮。

當下，可以說房地產行業本身尚是一個不太成熟的行業，集中度遠遠不夠，專業化、精細程度也不夠。經過國家宏觀調控，使得這個行業變成一個更市場化的、更專業化的、集中度更高的、更精細的、利潤率更合理的、消費更理性的成熟的行業。全員、全過程的成本管理，是做好成本控制的關鍵。也是企業在國家宏觀調控中得以生存和發展不可缺少的要素。今后，在市場不斷變化過程中，正是房地產企業不斷去修整管理架構，完善公司管理體制和流程體系的關鍵時期。加強制度及流程培訓、提高全員成本意識等，這些工作將是成本控制中常態的工作范疇。