2001年8月，北京某娛樂有限公司與北京某建筑集團公司簽訂《北京市建設(shè)工程施工合同》，約定：由建筑公司承建娛樂公司場地工程，工期100天，工程款500萬元。合同簽訂后，建筑公司如期完工，娛樂公司支付工程款100萬元，并用自有房產(chǎn)抵債400萬元，雙方簽訂了抵債協(xié)議；之后，娛樂公司將抵債房產(chǎn)交付給建筑公司但未辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。2002年4月，建筑公司將娛樂公司告上法庭，請求支付工程款400萬元。法院審理認為，雙方簽訂的抵債協(xié)議合法有效，權(quán)屬變更登記不是合同生效的要件。判決：駁回建筑公司訴訟請求。以房抵債的合法性債務(wù)人將自有房屋作價沖抵債務(wù)的行為，并不為法律所禁止，因此，屬于合法行為，當受法律保護。以房抵債的實質(zhì)仍然是房屋轉(zhuǎn)讓，因此，轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)手續(xù)應(yīng)當遵守房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定。本案中，娛樂公司將自有房屋沖抵其對建筑公司的債務(wù)，并作了交接，該行為不應(yīng)當因為權(quán)屬未變更而無效。權(quán)屬變更登記與房屋轉(zhuǎn)讓合同生效的關(guān)系根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當辦理權(quán)屬登記。言下之意，未經(jīng)登記，受讓人不能取得房屋所有權(quán)，抵押權(quán)人不能取得抵押權(quán)；但是，雙方訂立的轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同并非必然無效，只要符合合同法生效條件規(guī)定，合同的效力并不受到登記與否的影響。實際上，權(quán)屬登記僅僅是轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同履行中的一環(huán)，它發(fā)生在合同生效之后。理論上對該問題的分歧一種觀點認為，應(yīng)當嚴格依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，權(quán)屬登記作為合同生效的要件；另一種觀點認為，權(quán)屬登記是合同履行的內(nèi)容，不應(yīng)當左右合同生效。我認為，后者更具有說服力，也更加有利于穩(wěn)定交易秩序；同時，不以登記為生效要件，更加體現(xiàn)合同法當事人意思自治的原則。辦理房屋權(quán)屬變更登記應(yīng)提交的材料新建、翻建和擴建的房屋，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準的建設(shè)許可證和建筑圖紙；購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證；受贈的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、贈與書和契證；交換的房屋，須提交雙方的房屋所有權(quán)證、雙方簽訂的協(xié)議書和契證；繼承的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、遺產(chǎn)繼承證件和契證；分家析產(chǎn)、分割的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)單或分割單和契證；獲準拆除的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證和批準拆除證件。證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，禁止不署作者姓名轉(zhuǎn)載與抄襲；聯(lián)系電話：13718017337）