本章共二十五條，主要對租賃合同的概念、租賃合同的主要條款、租賃合同的期限、租賃合同的形式、出租人交付租賃物、對租賃物的維修以及對租賃物的質(zhì)量和權利的瑕疵擔保義務、承租人妥善保管租賃物、按時交納租金的義務等問題作出了規(guī)定。第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

【釋義】本條是關于租賃合同的概念的規(guī)定。

本條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。從這條規(guī)定中可以看出，租賃合同有以下特征：

1．租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權的合同

租賃合同是一方當事人（出租人）將租賃物有限期地交給另一方當事人（承租人）使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內(nèi)，承租人可以對租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。因此，租賃合同只是將租賃物的使用權轉(zhuǎn)讓給承租人，而租賃物的所有權或處分權仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區(qū)別于買賣合同和贈與合同。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人的合同。贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)給予受贈人。這兩類合同都是以轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的所有權為基本特征的。

2．承租人取得租賃物的使用權是以支付租金為代價

承租人使用租賃物是為了滿足自己的生產(chǎn)或生活需要的，出租人出租租賃物是為了使租賃物的價值得以實現(xiàn)，取得一定的收益。承租人要取得使用權不是無償?shù)模且虺鲎馊酥Ц蹲饨鸬摹ＶЦ蹲饨鹗亲赓U合同的本質(zhì)特征。這一特征區(qū)別于借用合同，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權，但是借用是無償?shù)模恍韪冻鋈魏未鷥r。同時這一特征也區(qū)別于借款合同，雖然兩者都是有償?shù)模杩詈贤Ц兜氖抢ⅰ＠⒉煌谧饨穑饨痣p方當事人可以約定，利息在很多情況下是法定的，當事人是不能約定的，即使是自然人之間的借款利息也有一個上限要求，不能放高利貸；租金可以不按租期的時間長短來計算，利息往往是根據(jù)借款時間的長短來計算。

3．租賃合同的標的物是有體物、非消耗物

租賃物必須是有形的財產(chǎn)，這是租賃合同的特征之一。租賃可以是動產(chǎn)，如汽車、機械設備、計算機等，也可以是不動產(chǎn)，如房屋。但無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，它們都是有形的，都是能以一定的物質(zhì)形式表現(xiàn)出來的。無形的財產(chǎn)不能作為租賃的標的物。這是與租賃合同中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯(lián)系的。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態(tài)和基本價值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物，如洗滌用品、糧食等，因為這些物品一經(jīng)使用，就已喪失其自身的價值，甚至物本身已經(jīng)消失了，根本不可能再要求出租人返還。因此，消耗物不能作為租賃合同的標的物。

4．租賃合同是雙務有償?shù)暮贤?/p>

在租賃合同中，出租人和承租人均享有權利和承擔義務，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài)。承租人負有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金。任何一方當事人在享有權利的同時都是以履行一定義務為代價的。因此，租賃合同是雙務有償?shù)暮贤Ｋ鼌^(qū)別于贈與合同，贈與合同在通常情況下一般是單務合同，贈與人向受贈人贈與財物并不以對方承擔一定義務為條件。

5．租賃合同具有臨時性

租賃合同是出租人將其財產(chǎn)的使用收益在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人，因為不是所有權的轉(zhuǎn)移，因此，承租人不可能對租賃物永久地使用，物的使用價值也是有一定期限的。各國法律一般都對租賃期限的最長時間有所限制。我國合同法規(guī)定，租賃期限最長不能超過20年。租賃合同根據(jù)租賃的不同可分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃，不動產(chǎn)租賃在我國主要指房屋租賃。根據(jù)租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃關系到租金的交付日期、租賃物的返還的日期、合同終止的時間等問題。不定期租賃賦予合同當事人隨時解除合同的權利。

租賃合同是在人們的經(jīng)濟生活和日常生活中經(jīng)常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調(diào)劑余缺，充分發(fā)揮物的使用功能，最大限度的使用其價值。通過租賃，承租人與出租人雙方的利益可以同時得到滿足，因此，租賃是現(xiàn)實經(jīng)濟生活中較為重要的一種經(jīng)濟形式。

目前在我國的經(jīng)濟生活中，有些交易行為，如土地使用權的出讓和轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權、土地使用權的租賃、企業(yè)承包租賃經(jīng)營等形式，是否用本法關于租賃合同的規(guī)定加以調(diào)整，在起草合同法的過程中有不同意見。有的人認為，上述幾種經(jīng)營形式從實質(zhì)上講是租賃，應該由租賃合同調(diào)整；也有人認為要根據(jù)不同情況來分析，土地使用權的出讓和轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權更多地是對土地的使用權的取得，土地使用權的使用年限最高可達到70年，土地承包經(jīng)營權30年不變，它是一種用益物權，各國一般都將這種土地使用權通過物權法來調(diào)整。本章規(guī)定不適用于土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權。對于國有土地使用權的出租問題，目前我國法律還沒有具體規(guī)定，只是在少數(shù)地區(qū)進行試點，它是為了便于各級政府進一步盤活存量用地的一項措施，它還有待于在試行中不斷總結經(jīng)驗。

對于企業(yè)的租賃經(jīng)營合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的，表現(xiàn)在，一是企業(yè)租賃的當事人一方是企業(yè)的所有人或管理人，另一方則是本企業(yè)的職工，他們之間本來就有一個內(nèi)部管理的關系；二是合同訂立是以公開招標的形式進行的，有時還須由有關部門批準；三是租賃的標的是整個企業(yè)，而不是某一特定的財產(chǎn)，是人財物、產(chǎn)供銷、資金、技術、經(jīng)營等多種因素的綜合體，承租人獲得的不僅是對財產(chǎn)的使用權，而是一種經(jīng)營權；四是承租人須以自己的財產(chǎn)向企業(yè)提供擔保；五是按照合同的要求，合同終止時，企業(yè)的價值須大于租賃時的價值。從上述特征中可以看出，本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經(jīng)營活動。