一、婚后一方購買的房產是否屬于夫妻共同財產?

夫妻一方用婚前個人積蓄購買的房屋，僅僅是原有財產價值存在形態發生了變化，窮流溯源，購房的出資來源是該房婚前的個人財產。如果房屋登記在一方名下，應當認定房產為一方的個人財產，離婚時另一方無權要求分割。如果房產證上登記雙方的名字，應視為出資一方對另一方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共同財產。

二、其它情況

1.一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應如何認定?

此類問題主要指房改房等帶有福利性質的房產。這類房產的價格遠遠低于當時的市價，且通常與一方的職務、級別、工作年限等因素有關。多數情況下，一方單位會直接將房產證辦理在該方名下，夫妻離婚時極易對該類房產的分割問題產生爭議。

婚后購買婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同財產購買”和以“個人財產購買”兩種情況，應當區別情況分別處理：婚后以個人財產購買的該類房屋，屬于婚姻關系存續期間用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第十九條規定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。”婚后一方以個人財產購買的此類房屋，是否應當認定該房屋屬于夫妻共同財產，法律上沒有明確規定，實踐中也并無定論，通常對此種情況的房屋歸屬問題極其謹慎。筆者認為，由一方婚前承租、婚后用個人財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，可以認定為一方個人財產。

2.夫妻雙方婚后用共同財產貸款購買的房屋，應該如何認定?

如果雙方沒有對婚后財產進行特別約定，雙方婚后用共同財產購買的房產都屬于夫妻共同財產。無論房產證登記在一方名下還是登記雙方名下，也不問房屋是貸款購買抑或全款購買。

但當房產登記在一方名下時，另一方可能會面臨一定的風險。根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(三)第十一條的規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。權益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。法官提醒夫妻雙方在購房時應該將雙方姓名同時簽署在購房合同、發票等購房資料上，并將房產證辦理在雙方名下，以避免日后發生夫妻一方擅自處分的情況。

3.夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，登記于一方名下，婚后夫妻共同還貸，離婚時房產如何分割?

最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(三)第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

“司法解釋三”向全社會征求意見時，公眾對該規定的可操作性提出了質疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條?”我國實行夫妻財產共有制，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚后工資還貸，還是利用雙方婚后工資還貸，均屬婚后利用共同財產還貸，另一方無需舉證證明。針對離婚時雙方共同分割的部分，一些法官在司法實踐中總結出一個簡便的公式：離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實際總房款×離婚時房屋的市場價值。(其中，實際總房款=房款的本金 利息)不難發現，“司法解釋三”所確立的享有房屋產權一方對另一方的補償原則是：還貸越多，補償越多;增值越多，補償越多。當然，如果享有房屋產權的一方有證據證明其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為“雙方婚后共同還貸支付的款項”。

“司法解釋三”在措辭上反復推敲，力求精準嚴謹。本條規定采用的是“可以判決該不動產歸產權登記一方”而非“應當判決該不動產歸產權登記一方”，就在于司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的復雜性，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有。

此外，根據“合同相對性”的原則，合同僅于締約人之間發生效力，對合同外的第三人不發生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同，離婚后依然由該方償還貸款。銀行與購房方簽訂貸款合同時，考察的是購房一方的資信及其還款能力，繼續由其償還貸款有利于保障銀行的利益。

需要注意的是，司法認定上的是否屬于夫妻共同財產主要是看房產證是否有夫妻雙方的登記，如果房產證上有登記，則是雙方的共同財產，如果未進行登記另一方的名字，在司法判定上則不被認定為夫妻共同財產。如果雙方對財產認定存在異議，應當通過合法的司法手段來進行界定。

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