土地出讓需繳納稅費嗎

1、營業(yè)稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%;不在上述地區(qū)的為1%。教育費附加的征收標準為3%，地方教育附加征收標準為2%。

3、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“財產轉讓所得”計征個人所得稅，差價的20%。單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。

6、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納;土地使用權贈與、交換按征收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。

土地出讓的流程

1、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。

2、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時間內出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

3、受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定的時間內，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產開發(fā)資質證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復印件(或授權委托書、委托代理人身份證復印件)辦理競買申請，并繳納競買保證金。

4、審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。

5、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。

6、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。

7、公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

8、簽訂出讓合同：按照成交確認書約定的時間，簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

三、房產以國有土地出讓方式取得所有權應有何條件

以出讓方式取得土地使用權的房地產應當具備的條件有：

(1)按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)、屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房地產所有權證書。

《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等之所以對以出讓方式取得的土地使用權的房地產轉讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產轉讓突出存在的“炒地皮”、投機牟取暴利的現(xiàn)象，以維護國家利益和當事人的合法權益。立法中總結了我國一些地方和實踐經驗。

如深圳市規(guī)定，轉讓國有土地使用權必須領有國有土地使用證，并在繳納土地使用權出讓金之外，要求投入開發(fā)房屋建設的資金達到投資總額的25%;上海市、?？谑械鹊匾灿蓄愃埔?guī)定。與此同時，也參考了國外關于禁止土地投機的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準作為投機交易的對象。

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