集體土地流轉(zhuǎn)如何登記

土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該去土地管理局進(jìn)行登記，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力認(rèn)定的法律適用：

按照法律規(guī)定，家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包方同意。實(shí)踐中，承包方不同意就不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。對(duì)此，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人無(wú)反制手段，影響了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)的行使。對(duì)這一規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)取消，在理論界一直存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，為保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自主權(quán)，應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自由流轉(zhuǎn)，無(wú)需發(fā)包人同意。否則與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)相沖突。大多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十七條的規(guī)定，只要未經(jīng)發(fā)包人同意，承包方與他人簽訂的土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就應(yīng)無(wú)效。這是由發(fā)包人處于土地所有人的地位所決定的，而且發(fā)包人的依法介入，并不影響承包人的依法自主，并不影響承包人依法支配承包土地的權(quán)利，不改變土地成包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。筆者認(rèn)為，《土地承包法》第三十七條的規(guī)定并不是要限制承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的流轉(zhuǎn)自主權(quán)，其主旨在于保護(hù)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的利益，貫徹農(nóng)地保護(hù)政策。因此，只要轉(zhuǎn)讓不損害承包方的利益，不危害農(nóng)地保護(hù)政策，即使發(fā)包人不同意，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。實(shí)踐中，主要是通過(guò)審查發(fā)包方不同意的理由是否合法來(lái)判斷轉(zhuǎn)讓合同的效力。

發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的主要法定理由有：承包方尚不具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收人來(lái)源的;轉(zhuǎn)讓合同違反自愿原則的;改變農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途的;受讓方不是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶的;不具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力的等。至于流轉(zhuǎn)的期限超過(guò)了承包期的剩余期限的，則屬于超出部分無(wú)效，而非整個(gè)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的理由。如果發(fā)包方?jīng)]有法定理由不同意或者拖延表態(tài)的，不影響土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。當(dāng)然，現(xiàn)行法律將受讓方資格嚴(yán)格限定在從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶中是否妥當(dāng)，殊值探究。

土地轉(zhuǎn)讓的前提條件是土地承包人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來(lái)源，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不再承載保障承包人基本生存的社會(huì)保障功能，他僅僅是作為承包人的全部財(cái)產(chǎn)權(quán)的一部分而發(fā)揮作用，與其他可自由處分的財(cái)產(chǎn)一樣，并無(wú)特別、神秘之處，其受讓人是否為農(nóng)戶并不損害原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的利益。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓給農(nóng)戶之外的人也不會(huì)損害我國(guó)有關(guān)土地的基本政策：基于地少人多的基本國(guó)情，對(duì)農(nóng)用地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制。農(nóng)地轉(zhuǎn)讓只要不改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不損害其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)，就不會(huì)危及我國(guó)的農(nóng)地政策。而且，放開土地轉(zhuǎn)讓的受讓主體，有利于承包人實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)，有利于促進(jìn)農(nóng)地向著種田能手及大戶集中，有利于工商業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，從而在促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展等方面發(fā)揮積極作用。況且，沒(méi)有明確禁止其他受讓主體，有關(guān)受讓方的規(guī)定不應(yīng)理解為限制性規(guī)定，而應(yīng)解釋為是對(duì)實(shí)踐中常見的主要受讓人的概括。因此，司法實(shí)踐中，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方，不應(yīng)再以非農(nóng)戶為由否認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

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