一、審查簽訂合同的主體是否合法
和我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人,具有法人資格,否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無法履行的風(fēng)險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu),是不具備法人的主體資格的,拆遷一結(jié)束就撤了,找都找不著,更不要說以后履行的問題了。
二、合同的主要條款內(nèi)容要明確
很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷,在合同細節(jié)應(yīng)當(dāng)怎么約定沒有經(jīng)驗,經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確,導(dǎo)致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有:
1、補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細,如果存在廠房出租的情況,這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要,這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
2、補償款的支付時間及支付方式。
3、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì),因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值,土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值,如果雙方在合同中沒有明確的約定,在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。
4、如果簽訂補充協(xié)議,補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法,與主合同條款不沖突,如果對主合同有重大改動,須明確約定以補償協(xié)議約定為準。
三、約定違約責(zé)任
一般來說,拆遷人答應(yīng)的補償條件,尤其是落實到合同條款的補償條件,基本上都能實現(xiàn),但是什么事情都是有萬一的,我們在簽訂合同的時候,也應(yīng)該為可能出現(xiàn)的“萬一”提前防備,那就是明確約定違約責(zé)任,從另外一個角度來說,也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同。
四、明確約定合同履行的程序
很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋,在交房后支付拆遷補償款,有的項目甚至是要求先騰退房屋,然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業(yè)和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。
曾經(jīng)有一位企業(yè)客戶來咨詢律師,遇到的就是這種情況。這家企業(yè)和政府關(guān)于所有的補償條件都已經(jīng)談妥了,企業(yè)也在拆遷補償協(xié)議上簽字了,但是政府以補償協(xié)議需要上級審批但項目等不及為由,要求企業(yè)先行拆遷設(shè)備和廠房,并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業(yè)。企業(yè)拆除設(shè)備后,政府卻告知,項目規(guī)劃有所變動,暫時用不著企業(yè)這塊地了。因為沒有拆遷補償協(xié)議的保護,企業(yè)自行拆除設(shè)備的損失經(jīng)過幾年的交涉,不僅得不到解決,甚至至今連明確的賠償數(shù)額也確定不下來。
五、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素,有不公平的條款
比如是否為拆遷人付款設(shè)置了條件,這個條件是否是模糊的或者難以實現(xiàn)的,一旦出現(xiàn)這樣的條款就要注意了,拆遷人有可能要通過這樣的條款設(shè)置延遲付款時間,因為大型企業(yè)的拆遷涉及到的補償金額都比較高,幾千萬甚至上億,這些補償費用一旦晚付幾個月所產(chǎn)生的利息都是很大的。
不要認為這些都跟自己無關(guān),生活中處處有法律。我國每年都有大量的征地拆遷,因此了解征地拆遷協(xié)議如何簽是很有必要的,說不定哪天就能用上呢。
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