拆遷過程中的租賃合同糾紛怎么處理
出租方一般會用以下三個理由來主張解除租賃合同:
第一,未按照租賃合同約定支付租金,出租方行使合同解除權。
在出租方與承租方的《租賃合同》當中,一般都會有對租金支付方式和時間的約定,比如每月10日之前支付租金,超過三個月未支付的,出租方有權解除租賃合同等等類似的約定。因此,根據《合同法》的相關規定,承租方只要在合同約定的期限內未支付租金的,出租方可以單方解除租賃合同。出租方不按照合同約定支付租金的情況是很常見的,因為拆遷開始之后,出租方一般會要求終止履行合同,租金問題到拆遷補償款下來之后一并結算,這種情況下,是出租方要支付給承租方大額的拆遷安置補償,小額的租金問題就顯得很不重要了,承租方往往忽略了還有租賃合同的存在。在最后雙方對于拆遷補償問題無法達成一致意見的時候,出租方就會以未按照租賃合同約定支付租金為由,主張解除租賃合同,而之前出租方不要求支付租金的行為往往是口頭約定,承租方沒有證據證明這個事實,因為,往往在訴訟過程當中陷于被動。
第二,由于拆遷導致合同無法繼續履行,要求法定解除租賃合同。
《合同法》第九十四條有下列情形之一的,當事人可以解除合同:因不可抗力致使不能實現合同目的。出租方會認為,國家拆遷或者征地,已經導致不能實現合同目的,因此,要求行使合同法定解除權。
第三,擅自轉租,出租方行使合同解除權。
《合同法》第二百二十四條規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。承租方如果租賃的房屋或者土地比較大,為了分擔租金壓力,獲取收益,一般會進行再轉租,而出租方只要收到了應有的租金,也認可轉租的行為,但是一般沒有書面的同意意見。在糾紛產生之后,出租方往往否認知道轉租的事實,主張轉租未經過其同意,按照法律規定,可以解除合同。而出租方認可轉租行為往往也是口頭認定,承租方沒有證據證明這個事實,因為,在訴訟過程當中也顯得很被動。
承租方對于上述三大解除租賃合同的事實和理由,如何有理有據地應對呢?
第一,尋找不支付租金的事實證據和法律依據。
第二,是否為合法程序的拆遷,是否為不可抗力。
第三,尋找出租方認可轉租的證據和喪失合同解除權的法律依據。
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