律師承辦拆遷法律業(yè)務操作指引

(六屆全國律協(xié)七次常務理事會審議通過)

目錄

第一章總則

第二章房屋拆遷前期準備中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準備階段的工作

第三章房屋拆遷評估中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)拆遷估價機構的確定

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務的工作內容

第四章城市房屋拆遷補償與安置中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

第四節(jié)被拆遷房屋安置標準

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

第六節(jié)貨幣補償款的分配

第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)裁決申請與受理階段

第三節(jié)裁決審理階段

第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段

第六章農村房屋拆遷中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)集體土地的征收征用及補償

第三節(jié)農村房屋拆遷補償安置

第四節(jié)農村房屋拆遷評估

第七章行政復議與訴訟的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)拆遷行政復議

第三節(jié)拆遷訴訟

第四節(jié)律師在拆遷訴訟中的舉證

第八章附則

第一章總則

1.制訂目的

為提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務的服務水平，指導律師辦理與房屋拆遷相關的訴訟和非訴訟業(yè)務，依據(jù)《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關司法解釋，結合拆遷業(yè)務操作流程和經驗，制定本指引。本指引供律師在辦理拆遷法律服務業(yè)務中參考和借鑒，并非強制性規(guī)定。

2.概念界定

2.1城市房屋拆遷，是指經依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。

2.2農村房屋拆遷，是指經依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。

2.3拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

2.4拆遷單位：取得依法拆遷資質的房屋拆遷企業(yè)。

2.5被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

2.6房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位和個人。

2.7違章建筑，是指依法應予以無償拆除的違法建筑物。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務的基本原則

拆遷關系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務應遵循如下原則：

3.1忠誠負責原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權益。

3.2專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務操作的相應能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質的法律服務。

3.3勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內完成各項受托法律業(yè)務。

3.4支持合理補償原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應當支持被拆遷人的合理補償要求，其合理補償?shù)牡拙€是：被拆遷人原有居住水平不因拆遷而降低。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務的前提和要求

4.1律師辦理拆遷法律業(yè)務，應在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風險。

4.2律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權后，在受托權限內依法履行職責，不得損害委托人的合法權益。

4.3律師辦理拆遷法律業(yè)務，應把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責任，把維護被拆遷人的合法權益、促進矛盾化解、構建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務的工作要求。

4.4律師在辦理拆遷法律業(yè)務中應保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關的訴訟和非訴訟法律業(yè)務。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調查、起草并修改拆遷計劃與方案、起草并修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓拆遷管理與實施人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務。

涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的拆遷法律服務不適用本操作指引。

第二章房屋拆遷前期準備中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

1.房屋拆遷的前提條件

國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設單位應當向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機關提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農村為拆遷許可證或征收批準文件。

2.概念界定

2.1搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

2.2拆遷期限，是指拆遷許可證設立的實施拆遷活動的期限。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作

1.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作：

1.1核實擬拆遷地段的土地性質，以確定是適用城市還是農村房屋拆遷的程序。

1.2核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

1.3核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權或土地征收征用批準文件且是否依法公示。

1.4核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件且是否依法公示。

1.5核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

1.6調查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

1.7核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無進行下列活動：

1.7.1新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

1.7.2改變房屋和土地用途;

1.7.3建立新的房屋租賃關系;

1.7.4分列房屋租賃戶名。

1.8參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

1.9核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應載明如下事項：

1.9.1拆遷四至范圍;

1.9.2拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產和代管產的具體數(shù)量);

1.9.3拆遷戶數(shù);

1.9.4拆遷期限;

1.9.5拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

1.9.6拆遷補償安置資金總額的預算;

1.9.7申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產權調換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

1.9.8實施拆遷的方式;

1.9.9拆遷計劃是否已經列入本地經濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

1.9.11核實用于產權調換房源的產權是否清晰、無權利負擔。

1.9.12核實用于產權調換房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產權調換房源是否符合國家質量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應當謹慎注意的問題：

2.1律師應提示委托人，拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

2.2律師應提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

2.3律師應提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關申請變更拆遷范圍。

2.4律師須提示委托人，要在拆遷期限內完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應當在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應當在收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

2.5律師應提示委托人建設項目若在拆遷期限內發(fā)生轉讓，應當經拆遷主管行政機關同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關內容予以公告。建設項目轉讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關權利、義務履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

2.6律師應提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴重侵害被拆遷人合法權益的情況，經提示，委托人拒絕調整的，律師應解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作

1.核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證。

2.核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權批準文件。

3.核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件。

4.核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證。

5.核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準確無誤，且委托人在該拆遷范圍內。

6.參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師意見。

7.核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應說明如下事項：

7.1拆遷四至范圍;

7.2拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產和代管產的具體數(shù)量);

7.3拆遷戶數(shù);

7.4拆遷期限;

7.5拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

7.6拆遷補償安置資金總額的預算;

7.7申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產權調整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

7.8實施拆遷的方式。

8.核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關于應占補償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

9.核實用于產權調整房源的產權是否清晰、無權利負擔。

10.核實用于產權調整房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO施配套要求。

11.獎勵措施。

12.對特殊問題的應急方法。

第三章房屋拆遷評估中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

概念界定

1.房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產市場價格進行的評估。

2.房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

3.房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限。

第二節(jié)拆遷估價機構的確定

1.房屋拆遷估價機構的從業(yè)資格

律師應提示委托人：從事房屋拆遷估價的房地產估價機構，應當具有經拆遷主管機關依法核準的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產估價機構，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價的房地產估價機構，應當向當?shù)夭疬w主管機關依法備案。

2.房屋拆遷估價機構的產生

根據(jù)有關規(guī)定，估價機構的產生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構。

采取投票方式的，根據(jù)投標結果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構，第二位的為重新估價機構。拆遷人應將投票結果進行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構的，可同時確定重新估價機構。

3.拆遷估價委托

同一拆遷范圍內，一般情況下只能委托一家估價機構進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應核實如下內容：

3.1核實雙方當事人的主體資格。

3.2委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內。

3.3委托估價的被拆遷房屋的性質、用途、面積。

3.4估價的價值標準及估價方式。

3.5需要雙方當事人提供的資料及提供方式。

3.6估價報告的交付日期。

3.7酬金及支付方式。

3.8違約責任。

3.9爭議的解決方式。

3.10其他需要約定的事項。

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務的工作內容

1.拆遷估價過程中律師工作的一般內容：

1.1核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。

1.2對估價機構確定程序的合法性進行核實。律師應提示委托人投票確定估價機構的，拆遷人有將投票結果進行公告的義務。而拆遷主管機關可對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以要求紀檢監(jiān)察機關和基層組織等共同監(jiān)督。

1.3對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。

1.4核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。

1.5對估價報告的形式與內容進行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產估價師簽字。

1.6對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序合法性進行核實。

1.7如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構詢問、申請復核，或者另行委托估價機構重新評估。

1.8對委托人就原估價機構的估價結果、復核結果有異議，或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復估結論或重估報告后的15日內向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。

1.9對房地產價格評估專家委員會成員是否與原估價機構、拆遷當事人有利害關系，或者是否是拆遷當事人進行核實。

1.10律師應提示委托人，若房地產價格評估專家委員會認為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進行再估價;而拆遷當事人對再估價仍有爭議的，可以重新向專家委員會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律服務的注意事項：

2.1律師應提示委托人，須如實向估價機構提供估價所需資料，協(xié)助估價機構開展現(xiàn)場查勘等工作。

2.2律師應提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

2.3律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途，下同)和面積。

被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

2.4律師應提示委托人處理好與被拆遷人的關系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構作出偏離客觀公正的評估結果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律服務的注意事項：

3.1律師應提示委托人，須充分調查候選估價機構的資質與信譽，調查估價機構及估價人員與拆遷人是否有利害關系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構。

3.2律師應提示委托人，如實向估價機構提供估價所需資料，配合估價機構開展現(xiàn)場查勘等工作。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途，下同)和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

3.3律師應提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價過程中律師為估價機構提供法律服務的注意事項：

4.1對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產估價人員是否持證上崗;對被拆遷房屋進行實地查勘是否有實地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像;實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

4.2律師應提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關系，客觀公正評估。未經許可不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務。

4.3核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。律師應提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應當承擔相應的責任。

4.4律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結果產生的過程。

4.5律師應提示委托人，估價機構應當配合專家委員會的鑒定工作，向專家委員會提供估價報告、估價技術報告及鑒定所需的其他有關資料。

4.6律師應提示委托人，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質、用途和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

第四章房屋拆遷補償與安置中的律師實務

第一節(jié)一般規(guī)定

概念界定

本章所涉的下列詞語的定義分別為：

1.房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關問題所達成的協(xié)議。

2.價值標準房屋調換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

3.面積標準房屋調換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的產權房屋調換。

4.異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進行產權調換，所以又可稱為異地產權調換。

5.就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內的房屋與被拆遷房屋進行產權調換，所以又稱為回遷安置。

6.最低補償單價標準，是指被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

適用范圍

本章適用于城市房屋拆遷補償與安置實務操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換;產權調換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結算差價或不結算差價的就地安置或異地產權調換。

律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

2.1拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?/p>

2.2拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。

2.3拆遷房管部門依法代管的房屋的。

2.4拆遷宗教團體委托房管部門代為經租的房屋的。

上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補償安置協(xié)議的內容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下內容：

3.1訂立協(xié)議的主體。

3.2被拆除房屋的位置、性質、建筑面積。

3.3補償安置方式。

3.4貨幣補償金額。

3.5搬遷期限。

3.6違約責任。

3.7爭議的處理。

3.8需要約定的其他事項。

律師要注意，如果是實行房屋調換的，拆遷補償安置協(xié)議的內容還應當包括調換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間、是否補差價等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應支付過渡期內的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

如當?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應提示拆遷人應當按當?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關備案。

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標準

被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產權證記載的建筑面積為準，實際面積與產權證不一致的，除違章建筑外，應以實際為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.面積爭議的處理

發(fā)生房屋面積爭議的，當事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結果認定。當事人協(xié)商不一致的，以房產測繪機構按國家規(guī)定測繪的結果為據(jù)。

第四節(jié)被拆遷房屋補償安置標準

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結構、建筑面積等因素確定。當事人對此應先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評估。估價的結果應當保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。

被拆除房屋的房地產市場單價為房地產市場評估單價，房地產市場評估單價低于當?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標準的，按該補償單價標準計算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋(含由房管部門代為經租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋)，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)?，租賃關系終止，承租人有權獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達成解除租賃關系的，應當實行按面積的產權調換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。

執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。

實行價值標準房屋調換的，律師應提示委托人應當按照房地產市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產市場價結算差價。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調換的房屋在評估時應適用同一評估時點、同一評估方法和標準。

2.非住宅房屋的補償安置

拆遷非住宅房屋的，應充分考慮拆遷和當?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題。除國家產業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導致企業(yè)關閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系未達成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。調換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

另外，拆遷非居住房屋，律師還應提示委托人，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

2.1按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。

2.2無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。

2.3因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償。這里的因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產、經營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當補償。補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當事人協(xié)商確定。

3.可以按照非居住房屋補償標準認定的情形

律師在實踐中應提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標準予以補償認定：

3.1原始設計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的，可以認定為非居住房屋。

3.2公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋。

3.3房地產權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

3.4原始設計為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛荆鳛榻洜I場所并領取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國務院和省級以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經營狀況、納稅情況，參照當?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當?shù)难a償。

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款;被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調換的，應當按照約定或行政裁決結算差價。

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護

實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款，使之達到當?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘藴省?/p>

2.拆遷宗教團體所有房屋的處理

拆遷宗教團體所有的房屋，律師應提示拆遷人，應當事先征求宗教事務管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷由房管部門代為經租的宗教團體的房屋，租賃關系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調換。

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

律師應注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質和規(guī)模予以重建或者按照房地產市場價補償。

4.拆遷公共設施的處理

需要拆除交通崗亭、交通標志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設施以及樹木綠地的，拆遷人應當重建或者給予適當補償。

因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設臨時管線的費用，由拆遷人負擔;但結合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當經公證機關公證，拆遷房屋有關資料應當向公證機關辦理證據(jù)保全。

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

律師應提示委托人拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。是否屬于違章建筑以及是否應無償拆除，應當有法律依據(jù)并依法確定。

其中，《城市規(guī)劃法》實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理?！冻鞘幸?guī)劃法》實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。

在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關部門依法作出的停止建設通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

7.拆遷爭議房屋的處理

由于爭議房屋屬于“產權不明確的房屋”，為了保障建設項目的順利進行，在拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實同意，向公證機關辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或者提供符合國家質量標準的安置用房、周轉用房的，便可實施拆遷。

8.拆遷設有抵押權的房屋的處理

律師應注意，首先要核實抵押的有效性。

其次，在拆遷前，應當通知抵押權人關于拆遷房屋的相關事項。

再次，經與抵押權人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第六節(jié)貨幣補償款的分配

1.公有房屋貨幣補償款的分配。

拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應提示委托人注意，下列情況除外：

1.1承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。

1.2承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付較多款項的。

1.3對公房內居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。

2.私有房屋補償款的分割

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經營人。

4.補償款由他人領取的處理

在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導致房屋補償款由他人領取，律師應提示委托人，補償款應由領款人親自領取，委托他人領款的應認真審查委托書的真實性和內容的準確性。如拆遷人疏于審查，錯將拆遷款項支付給他人，仍應對實際的被拆遷人或房屋承租人承擔補償安置的義務。對冒領或錯發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當?shù)美?/p>

5.被拆遷人拒絕受領補償款的處理

拆遷補償安置爭議經裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償款的，拆遷人可以向公證機關辦理提存。

6.售后公房拆遷維修資金的處理

因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼社區(qū)公共設施維修資金的不足。