《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定："人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人，管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行，但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同"。

未履行合同是指完全未履行或者已部分履行的合同，管理人可針對以下幾種情況分別加以處理：

1、債務人已全部履行，而對方當事人尚未履行。對此情況，管理人應決定繼續履行合同。如果不履行勢必給債務人造成經濟上的損失。繼續履行合同時，由管理人接受對方當事人的履行。

2、債務人尚未履行而對方當事人已全部履行或部分履行。對此情況，管理人應當選擇解除合同，否則構成對個別債權人的清償。對方當事人的債權可作為破產債權從破產財產中得到清償。

3、債務人和對方當事人雙方均未履行。人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。在不利于破產財產清償時，管理人應決定解除合同，如對破產財產清償有利，應決定繼續履行合同。管理人自破產申請受理之日起2個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起30內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行;但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。

涉及破產企業所簽租賃合同的處理同樣適用上述處理方式，但具體應當把握兩種情況：

(1)破產企業作為承租人的情況。企業破產后一般情況下應當停止生產經營，破產企業作為承租人所簽租賃合同作為企業經營的一部分，嚴格講也應當解除。如果破產企業繼續生產經營，且租賃合同的繼續履行符合破產企業的整體利益，那么可以有管理人繼續履行合同，并變更合同的主體為管理人。管理人在履行合同過程中給合同另一方當事人造成損失的，作為公益債務處理，而不能簡單讓對方當事人申報債權。

(2)破產企業作為出租人的情況。根據《中華人民共和國企業破產法》第十八條，出租人的破產管理人根據選擇，可以解除合同。但是，如果認可行使解除權的話，承租人將因出租人的破產這一與自己無關系的事由而失去承租權這種財產權，由于承租權是獨立的財產價值。所以，從保護承租人的理念出發，應當將破產管理人解除合同的權利進行限定。否則，按照破產法第五十三條："管理人或者債務人依照本法規定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權"之規定，承租人僅僅可以就其損失申報債權，而目前我國破產案件的清償率很低，幾乎為零，承租人申報債權幾乎是形同虛設，沒有任何價值。現實中承租人對此反映強烈，意見很大，拒不履行解除合同的情形時有發生，嚴重影響破產案件的進程和社會和諧穩定。

破產管理人不行使解除權時，租賃合同在破產管理人的管理下繼續下去，租金則屬于破產債權，那么因管理人繼續履行合同給承租人造成損失的，應當作為公益債務處理。

當然上述方式僅限于一般性的租賃合同，特殊租賃合同的處理更為麻煩，如融資租賃合同，應當具體問題具體分析，不能一概而論。另外管理人解除合同后還涉及解除合同給承租人造成的損失的計算問題、權利救濟問題等等，此處就不再一一列舉說明。